Top StoriesЭДИЙН ЗАСАГЭдийн засгийн тойм, анализ

Ипотекийн өчигдөр, өнөөдөр, маргааш: Иргэд бүсээ чангалж, төр ухаалаг байх цаг ирлээ

Шинэ он гарав уу үгүй юү санхүүгийн дарамтууд манай улс гэлтгүй иргэдийг хүлээсээр. Үүний хамгийн том жишээ бол ипотекийн зээлийн эргэн төлөлт. Хэдийгээр олон хоног үргэлжилсэн нүүрсний асуудлын дараа шинэ оноо тэмдэглэж буй нь бидний хувьд багахан баясал хэдий ч он гарахтай зэрэгцэн хүн бүр бүсээ чангалахаас аргагүй гэдгийг умартаж болохгүй. Учир нь бид цар тахлын улмаас эргэн төлөх хугацаа нь хойшлоод байсан ипотекийн зээлтэйгээ нүүр тулж эхлэх үе хаалганы урд бий. Тэгвэл ипотекийн зээлийн өчигдөр, өнөөдөр, маргааш хэрхэх талаар энэхүү нийтлэлээр хүргэе.

-Ипотекийн зээлийн түүхийн эхлэл-

Хэдийгээр бид чихэнд хоногштолоо ипотекийн зээлийн талаар ярьсан ч, хэдий үеэр яагаад үүссэн, цаашид үргэлжлэх ёстой шалтгаан нь юу болох, МИК гэх байгууллагатай ямар хамааралтай зэргийг зайлшгүй мэдэх хэрэгтэй.

Товчхондоо суурин амьдралд зориулж, төвлөрлийг багасгах, орон сууцжуулах ажлын хүрээнд энэхүү зээлийн хөтөлбөрийг эхлүүлсэн байдаг. Ипотекийн зээлийг өөрөөр Моргейжийн зээл ч гэж нэрлэх нь бий. Үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан урт хуганцааны ипотекийн зээлийг анх 1913 онд буюу одоогоос 110 жилийн өмнө АНУ-д олгосон байдаг. Монгол Улсад орон сууцны ипотекийн зээл 2003 онд бий болсон түүхтэй.

Тухайн үед Азийн хөгжлийн банкны хөнгөлөлттэй зээлийн эх үүсвэрийг арилжааны банкуудаар дамжуулан анхны зээлүүдийг олгож эхэлжээ. Энэ төслийн хэрэгжих хугацаа дууссаны дараа арилжааны банкууд үргэлжлүүлсэн ч өөрсдийн хязгаарлагдмал эх үүсвэрээр, зах зээлийн хүүтэй олгож байсан тул хамрах хүрээ бага, иргэдэд ч, барилгын салбарт ч бодит дэмжлэг болж чадахааргүй хэмжээнд байсан гэдэг.

Засгийн газрын 2004 оны мөрийн хөтөлбөрт “40 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөр багтсан ч тэдгээр орон сууцыг хэрхэн борлуулах талаарх асуулт бий болов. Тухайн үеийн банкны систем энэ ачааг дангаараа даахааргүй байсан тул Азийн хөгжлийн банк, Дэлхийн банк зэрэг олон улсын байгууллагуудаас техникийн туслалцаа авч, зөвлөхүүдийн хамт олон улсын туршлагыг судалсны эцэст АНУ-ын "USAID"-ийн зөвлөснөөр ипотекийн хоёрдогч зах зээлийн тогтолцоог нутагшуулах нь зүйтэй гэж үзсэн нь МИК байгуулагдах шалтгаан болсон юм. 2006 оны аравдугаар сард тухайн үед үйл ажиллагаа явуулж байсан 10 банк, Монголбанктай хамтарч МИК-ыг байгуулав.

Уг зээлийг тогтвортой хэрэгжүүлэхийн тулд эрх зүйн орчинг маш сайн хангасан байдаг. Орон сууцны урт хугацаатай, найман хувийн хүүтэй санхүүжилт олгож эхлэхээс өмнө буюу 2008-2012 онд жилд дунджаар 150 орчим тэрбум төгрөгийг энэ төрлийн зээлд олгож байсан талаах мэдээлэл бий. 

Ипотекийн санхүүжилт дээрх хурдаар үргэлжилсэн бол өнөөдрийг хүртэл хамрагдсан 86 мянган өрхийг 2038 онд л хамруулж дуусах байсан гэдэг. Өөрөөр хэлбэл, МИК-ийг байгуулж, ипотекийн хоёрдогч зах зээлийн тогтолцоог хөгжүүлснээр Монгол Улс 17 жилийг хожсон хэмээн тооцоолж болох ажээ.

-Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг урт хугацаанд зогсоох шаардлага байгаагүй-

Өмнөх хэсэгт зээлийн түүхийн эхлэлийг товчоор дурдлаа. Тэгвэл энэхүү хэсэгт зээлийн эргэн төлөлтийг зогсоосон хийгээд яагаад гарчиг дээрх шиг ангилан үзэж буй талаар тайлбарлая.

Цар тахал гарах хүртэл хэвийн үргэлжилж, зээл төлөлтийг ч төлдгөөрөө төлж байх үед ипотекийн зээл олгох явц эдийн засгийн тойргоор үргэлжилж байв. Нэг иргэний зээлээ төлснөөр нь нөгөө иргэн байраа авах гэх мэтээр. Гэвч төрөөс ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг хойшлуулах, нэмэлт хүүгийн төлбөр тооцохгүй байх шийдвэрийг гаргасан байдаг. Ингэснээр цар тахлын үеийг иргэд санхүүгийн эрсдэл багатайгаар давах арга хэмээн үзсэн юм. Төрөөс авч хэрэгжүүлсэн энэхүү арга нь бодит байдалд оновчтой мэт байвч хэрэгжих явцдаа хавтгайрсан халамж болон хувирав.

Хавтгайрсан халамж эдийн засгийн орчинг муутгадаг шиг ипотекийн зээлийн тогтолцоонд ч гажуудал үүсгэж, улмаар дараа дараагийн хамрагдах боломжтой иргэдийн боломжийг хулгайлсан юм. Тодруулбал, ипотекийн зээлтэй 100 мянга гаруй иргэн, өрхийн 80 гаруй хувь нь зээлийн төлбөрөө хойшлуулсан талаар Монголбанкны мэдээлэл бий. Цар тахлын нэрийн дор ипотекийн зээлээ төлөх хугацааг нийт таван удаа хойшлуулсан.

Хөнгөлөлтөд хамрагдсан иргэдийн 90 хувь нь цалингийн орлоготой, 10 хувь нь хувь нь хувиараа хөдөлмөр эрхэлдэг гэдгийг судалгаагаар харуулсан байна. Товчхондоо хөл хорионд орсон ч зээлээ төлөх боломжтой нөхцөл байдалтай иргэд олон байсан ч улсаас тэднийг эрхлүүлсэн хэрэг. Зарим аж ахуйн нэгжүүд цалингаа нэмсэн нь хөл хорионы үеэр иргэдэд хадгалж болох их хэмжээний мөнгөтэй болоход хүргэсэн. Тиймээс иргэдийн зардал нэмэгдсэн нь онлайн худалдаа, хүргэлт, такси үйлчилгээ, IPTV гэх мэт салбаруудын орлого нэмэгдэхэд хүргэсэн байдаг.

Товчхондоо цар тахлын үед зээл төлж болох цаг үе байсан уу гэвэл тийм. Энэ нь халдварын тохиолдол илрээгүй үеийг хэлж буй. Гэвч тооцоо судалгаагаа хангалттай хийгээгүйн улмаас ипотекийн зээлийн тогтолцоонд хэт цохилт учруулсан нь олон жилийн турш хэрэгжүүлж буй орон сууцжуулах томоохон төслөө гажуудуулах, удаашруулах эрсдэлийг бий болгосон.

Улмаар бэлэнчлэх сэтгэлгээтэй иргэд нь ипотекийн зээлийг тэглэх талаарх яриаг гаргаж, он гарахтай зэрэгцэн Ерөнхийлөгчийн хэлэх үгнээс дээрх асуудлыг горьдоостой байв. Өнөөдрийн байдлаар гэхэд л манай улсын ипотекийн зээлийн үлдэгдэл 6.4 их наяд төгрөгт хүрсэн. Уг тоо нь энэ жилийн улсын төсвийн зарлагын гуравны нэгтэй тэнцүү үзүүлэлт юм. Ийм их хэмжээний хохирлыг манай улс дааж давах нь юу л бол.

-Зээлийн хүүг буулгах нь олон жилийн мөрөөсөл-

Найман хувийн хүүтэй зээл авсан иргэд зургаан хувь болгохыг хүсдэг. Засгийн газраас өнгөрсөн оны дөрөвдүгээр сард Шадар сайд С.Амарсайханаар ахлуулсан ажлын хэсэг байгуулж, зээлийг судлуулсан юм. Ингэхдээ найман хувийн хүүг зургаан хувь болгох бүрэн боломжтой гэсэн дүгнэлтийг гаргасан билээ.

Түүгээр ч зогсохгүй Зээлийн батлан даалтын сангийн оролцоотойгоор урьдчилгаа 30 хувийг 20 хувь болгох боломжтой гэх дүгнэлтийг ч гаргасан байдаг. Судалгаагаар найман хувийн зээлтэй 64.4 мянга, зургаан хувийн зээлтэй 16.4 мянга, таван хувийн зээлтэй 4400 зээлдэгч байгаа гэх мэдээлэл бий.

Найман хувийн зээлийг зургаан хувь руу шилжүүлбэл хоёр хувийн хөнгөлөлтийн зөрүүнд 330 тэрбум төгрөг шаардлагатай бөгөөд Засгийн газраас арилжааны банкуудад дээрх хэмжээний мөнгөн төгрөгийг олгох шаардлага үүснэ.

Харамсалтай нь банкны төлөөллүүд энэхүү асуудлыг боломжгүй зүйл хэмээн үзсэн юм. Хөтөлбөр хэрэгжиж эхлэхээс өмнө, банкууд өөрийн эх үүсвэрээр олгож байсан ипотекийн зээлийн хугацаа 7.5 жил, хүү 20-30 хувь байсан нь урт хугацаатай эх үүсвэр байхгүй, өртөг өндөртэй холбоотой байсан.

Энгийнээр бол санхүүжилт бол гол асуудал гэсэн үг. 17 дахь жил рүүгээ орж буй уг хөтөлбөрт энэ бэрхшээл хэвээрээ л байна. Асуудал олон жил үргэлжилж буй нь манай улсын макро эдийн засгийн хөгжил сул байгаатай шууд холбоотой. Хөрөнгийн зах зээл өндөр хөгжсөн орнуудад ипотекийн зээлийн санхүүжүүлэгч нь Тэтгэврийн, Баялгийн, Даатгалын сан гэх мэт том сангууд байдаг жишиг бий. Манайд ийм боломж хараахан бүрдээгүй хийгээд сангийн асуудлуудыг ярьдаг ч мөрөөсөл хэвээр.

Засгийн газраас зээлийн урьдчилгааг 20, 10 эсвэл урьдчилгаагүй байхаар журам гаргаад хэрэгжүүлсэн ч болно. Гэхдээ урьдчилгаа багасах тусам иргэнд ирэх өрийн дарамт нэмэгддэг. Иргэнд ирэх өрийн дарамт нэмэгдэнэ гэдэг нь нөгөө талд арилжааны банкуудын эрсдэл нэмэгдэнэ гэсэн үг. Арилжааны банкуудаас гаргасан дөрвөн зээл тутмын нэг нь ипотекийн зээл болсон өнөөгийн нөхцөлд банкны тогтолцооны эрсдэлийг давхар бодолцож үзэх шаардлага ч бий. Түүгээр ч зогсохгүй урьдчилгааг үүнээс багасгах нь эргээд дараагийн зээлдэгчдийн тоог бууруулахад нөлөө үзүүлэх юм.

Урьдчилгаа 30 хувийг иргэдийн зүгээс багасгах хүсэлтэй байдаг. Тэгвэл энэ асуудлыг ч олон жил ярьж буй. Эргэн сануулахад 2016 онд УИХ-ын дарга З.Энхболд ипотекийн зээлийн асуудлаар тухайн үеийн Монголбанкны болон МИК-ийн захиралтай уулзах үеэрээ судалгаанд үндэслэсний улмаас 20 хувь болгох боломжтой хэмээн ярьж байв. Үүний дараа 2018 онд тухайн үеийн Барилга, хот байгуулалтын сайд Х.Баделхан гаднаас зээл авч, эх үүсвэрийг нэмснээр ипотекийн зээлийн хүүг 25 хувь болгон бууруулна хэмээн ярьж байсан тохиолдлууд бий.

-Иргэн бүсээ чангалж, төр санхүүгийн сахилга баттай байх жил-

Коронавируст халдварын цар тахлаас урьдчилан сэргийлэх, тэмцэх, нийгэм эдийн засагт үзүүлэх сөрөг нөлөөллийг бууруулах тухай хууль буюу бидний хэлж заншсанаар "Цар тахлын тухай" хуулийн 10.6-д "Барилгын салбарын зээлийн чанар муудахаас сэргийлэх, ажлын байрыг хадгалах зорилгоор Төв банкнаас олгосон санхүүжилтийн үндсэн төлбөрийн эргэн төлөлтийн хэмжээгээр орон сууцны ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлэн санхүүжүүлнэ" хэмээн заасан бөгөөд хуулийн хэрэгжилт нь өнгөрсөн оны арванхоёрдугаар сарын 31-нээр дуусгавар болсон байдаг.

Ингэснээр Монголбанк ипотоекийн зээлийг санхүүжүүлэх шаардлагагүй болж байгаа юм. Олон улсын валютын сангийн хөтөлбөрт манай улс 2017 онд хамрагдсанаас хойш Төв банкийг ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг гаргахгүй байх анхааруулгыг өгсөөр байсан юм. Тэгвэл цаашид ипотекийн зээл хэрхэх вэ.

Ипотекийн зээл нь өөрөө төрөөс ангид маш том гинжин хэлхээ, тасралтгүй тойрог бүхий тогтолцоо. Тодруулбал, санхүүжилт авсан иргэд зээлийн төлбөрөө сар бүр банканд төлнө. Монголбанк үүнээс тодорхой эх үүсвэрийг арилжааны банкуудад хуваарилж, улмаар хадгаламж зээмшигчдийн мөнгөнөөс багахан мөнгө нэмснээр бага хүүтэй ипотекийн зээл иргэдийн гарч очно. Эргээд санхүүжилт авсан иргэд сар бүр төлбөрөө төлөх гэх мэтээр байнгын тойрогт тогтолцоо үргэлжлэх нь хэвийн үзэгдэл.

Харамсалтай нь энэхүү мөнхийн гэж хэлж болох тойрогт хаанаас ч юм улс төрийн нөлөө орж, зэлэээ сар бүр банканд төлөх ёстой байдал нь зогссоныг Монголбанкнаас санхүүжүүлж, уг тойргийг үргэлжлүүлэх гэсэн ч иргэдийн гарт ипотекийн зээл очиж зогссон дүр зурагтай байсан хэрэг.

2017 оноос хойш Төв банкнаас уг зээлд нэмэлт санхүүжилт олгоогүй тогтолцоог улс төрийн нөлөөгөөр ийм байдалд хүргэв. Ингэхдээ өнгөрсөн онд Монголбанк багадаа л 355 тэрбум төгрөгийг зээлийн эргэн төлөлтөд зориулж гаргасан юм.

Хуулийн үйлчлэл ч дуусаж, тогтолцоо нь нураагүй ч одоогоор гажуудсан ипотекийн зээлийн эргэн төлөлт хэрхэх бол гэх хүлээлт үүссээр. Өнөөдрөөс эхлээд төлж эхлэхийн тулд иргэд инфляц, барааны үнийн өсөлтийг тооцоолж, цалин орлогоо зохистой хуваах шаардлага үүсэж буй.

Нөгөө талаас найман хувийн хүүг зургаан хувь болгох, урьдчилгаа 30-ийг 20 болгох асуудал магадгүй мөрөөдөл хэвээр энэ жил ч яригдаж өнгөрөхийг үгүйсгэхгүй. Учир нь Засгийн газар урьд өмнө нь байгаагүй тэлсэн, алдагдалтай улсын төсөв баталж, түүгээр ч зогсохгүй "Гэрэгэ" болон "Самурай" гэх хоёр ч бондын өрөө төлөх асуудалтай тулгарч буй тул ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх, эсвэл зөрүүний алдагдлыг төлөх боломж бололцоо байхгүй.

Хэдийгээр 2022 оны байдлаар ипотекийн зээл гаргалт нэмэгдсэн ч энэ нь маш багаар өсөж буй үзүүлэлт. Шинээр зээл авахаар банкийг зорих иргэд, барилгын компаниудын бухимдал өнөөдрийг хүртэл байсаар. Барилгын салбартай нягт уялдаатай энэхүү зээлийг зогсонги байдалд оруулж хэрхэвч болохгүй. Санхүүгийн дарамт багатайгаар үл хөдлөх хөрөнгөтэй болж буй нь энэхүү зээлийн гол өгөөж. Улмаар нийгмийн дундаж түвшинг ч нэмэх арга гэлцдэг. Тиймээс ямар ч улс орон Моргейжийн зээл буюу ипотекийн зээлийг зогсоодоггүй цор ганц шалтгаан нь нийгмийн хөгжилтэй холбоотой байдагт юм.

Тэгэхээр иргэд үнийн өсөлтийн улмаас бүсээ чангалж, төр нь санхүүгийн сахилга баттай байснаар энэ жилийг давах нөхцөл байдалтай тулгарахаас өөр гарц бидэнд байхгүй.

Энэ мэдээнд өгөх таны үнэлгээ
Like
Love
Haha
Wow
Sad
Angry

Н. Анужин

МУИС-ийн Сэтгүүл зүй, олон нийтийн харилцааны тэнхмийг 2021 онд сэтгүүлч мэргэжлээр төгссөн. "Uguumur media" агентлагийн харьяа myuvs.mn сайт, "Увс нам бус телевиз"-д ажиллаж байсан. "Өглөөний сонин"-д Нийгэм, соёл, эдийн засгийн албаны сэтгүүлчээр ажиллаж байсан.

АНХААРУУЛГА: Уншигчдын бичсэн сэтгэгдэлд Eguur.mn хариуцлага хүлээхгүй болно. Манай сайт ХХЗХ-ны журмын дагуу зүй зохисгүй зарим үг, хэллэгийг хязгаарласан тул Та сэтгэгдэл бичихдээ бусдын эрх ашгийг хүндэтгэн үзнэ үү.

guest
15 Сэтгэгдэл
Хуучин
Шинэ Шилдэг
Inline Feedbacks
View all comments
Зочин
Зочин
2023-01-02 09:35

Buseee changalah ni ch todorhoi l dooo.

Зочин
Зочин
2023-01-02 09:36

Хэзэээ нэгэн цагт сайхан цаг ирж эх орон минь өргүй, газар нутаг, хүн ард хайрласан улс болно гэдэгт итгэсээр л бгаа шүү

Зочин
Зочин
2023-01-02 09:37

Ali hediii ni busee changalaaad amidaraad surch bn

ЗочинХэн
ЗочинХэн
2023-01-02 09:54

Өвдөх эрхгүй, чөлөө авах эрхгүй нийгэм рүүгээ гүнзгий орцгооно доо

Зочин
Зочин
2023-01-02 10:04

Udahgvi saihan tsag ireh bgaaa

Зочин
Зочин
2023-01-02 10:08

Хямр##2

Зочин
Зочин
2023-01-02 10:16

Бүсээ чанг##цгааядаа

Зочин
Зочин
2023-01-02 10:24

Яаая буцаад эвгүйтээд эхэлжээ. Одоо энэ хугацааг л бөөнөөрөө хүчтэй байна шүү

Зочин
Зочин
2023-01-02 10:24

Ali hediii ee changaluulaad ehelchihsen

Зочин
Зочин
2023-01-02 10:33

Одоо иргэд хямарч улам их хичээх цаг иржээ

Сураг
Сураг
2023-01-02 10:37

Өмнөх онуудад тайван байсан хүмүүс одоо бүр их хичээцгээе удахгүй дасцгаана дөө. Манайхан өөрсдөө дасахдаа амархан хөрвөх чадвартай хүмүүс шүү дээ

Зочин
Зочин
2023-01-02 10:38

Монголдоо амьдрамаар л бна шүү

Зочин
Зочин
2023-01-02 11:03

Иргэд олон жилийн өмнөөс бүсээ чанг##ж байна. Одоо харин төр данхар бүтцээ хумьж, үргүй зард##, авилг##аа бүрэн устгамаар байна. Иргэдийг бүсээ чанг## гэж битгий хуцацгааа.

МУ иргэд
МУ иргэд
2023-01-02 12:02

8% зээлийг 6% руу хурдан шилжүүлж өгөөөчэээ, бага ч гэсэн төлбөр буурна, МАН 2022 онд багтааж шийднэ гээд л амлаад байсан, дандаа худлаа хулхидах юмаа

Баяраа
Баяраа
2023-01-02 15:02

6 % болгох яасан

Холбоотой мэдээ

Back to top button