Орон сууцны зах зээл тэлж, шинэ байрны нийлүүлэлт нэмэгдэж байгаа ч иргэдийн хувьд байртай болох үйл явц түлхүүр гардан авснаар дуусахгүй байна. Барилгын чанар, дулаан, ус, лифт, зогсоолын асуудлаас гадна хуучин байр худалдан авсан иргэд өмнөх өмчлөгчийн төлөөгүй СӨХ-ны төлбөрт холбогдох тохиолдол гарсаар байна. Орон сууц худалдах, худалдан авахад зуучилсан агентлаг шимтгэл авдаг бол ийм өр төлбөрийг шалгаж, барагдуулах үүрэг хэнд ногдох вэ?
-Орон сууцны нийлүүлэлт өссөн ч худалдан авагчийн эрсдэл хэвээр-
Монгол Улсын орон сууцны зах зээл сүүлийн жилүүдэд өргөжиж байна. Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын яамны мэдээлснээр 2025 онд улсын хэмжээнд урьдчилсан байдлаар 25 мянга гаруй орон сууц шинээр баригдсан нь түүхэн дээд үзүүлэлт болохоор байжээ. Мөн Үндэсний статистикийн хорооны мэдээллээр барилга угсралт, их засварын ажлын хэмжээ 2025 онд 11.7 их наяд төгрөгт хүрсэн байна. Энэ нь өмнөх оноос 28 хувиар өссөн үзүүлэлт юм. Гэвч барилгын салбарын өсөлт, орон сууцны нийлүүлэлтийн нэмэгдэл нь худалдан авагч бүр ямар ч эрсдэлгүй байртай болж байна гэсэн үг биш.
Орон сууцны захиалгын асуудлаар 2024–2026 онд 1,167 хэрэг бүртгэгдэн шалгагдсан бөгөөд хэрэг бүртгэлт, мөрдөн байцаалтын шатанд байсан хэргүүдийн хүрээнд 995 иргэнд 64.5 тэрбум төгрөгийн хохирол учиржээ. Мөн барилгын төслүүдийн хэрэгжилт удаашрах, зогсох, иргэд төлбөрөө төлсөн ч байрандаа орж чадахгүй байх асуудал гарсаар байна.
Орон сууц худалдаж авахдаа иргэд байрны байршил, талбайн хэмжээ, үнэ, давхар, цонхны харууц, зогсоол зэргийг голчлон харгалздаг. Харин байрандаа орсны дараа лифт тогтмол эвдрэх, өвөл дулаан хангалтгүй байх, халуун ус тасалдах, зоорийн давхар усанд автах, зогсоолын эрх маргаантай байх зэрэг асуудалтай нүүр тулах эрсдэл бий. Барилгын хийц, угсралт, инженерийн шугам сүлжээний доголдол бол барилгын гүйцэтгэгч, захиалагч, худалдагчийн гэрээ болон хуульд заасан үүргийг шалгах шаардлагатай. Харин ашиглалтын үеийн засвар үйлчилгээ, дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн арчилгаа нь СӨХ болон холбогдох үйлчилгээ үзүүлэгчийн хариуцах асуудал байж болно. Орон сууц худалдан авагчид гэрээ байгуулахдаа барилгын баталгаат хугацаа, доголдол илэрсэн үед гомдол гаргах журам, дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээ, зогсоолын эрхийн нөхцөлийг тодорхой тусгуулах шаардлагатай.
Өмнөх өмчлөгчийн СӨХ-ийн өр шинэ эзэнд шилжих үү?
Хуучин байр худалдан авсан иргэдийн хувьд тулгарч болох нэг асуудал нь өмнөх өмчлөгчийн төлөөгүй СӨХ-ийн төлбөр юм. Жишээлбэл, иргэн орон сууц худалдан авч, өмчлөх эрхээ шилжүүлсний дараа СӨХ-өөс өмнөх хэдэн сарын, эсвэл хэдэн жилийн төлбөрийн үлдэгдлийг нэхэмжилэх тохиолдол гарсаар байна. Байрыг худалдсан хүн тухайн өрийг төлөөгүй, харин шинэ өмчлөгч нь байрны үнийг бүрэн төлж, гэрчилгээгээ авсан байна. Энэ тохиолдолд шинэ эзэн өмнөх хүний өрийг төлөх ёстой юу? Монгол Улсын Дээд шүүхийн 2008 оны зургаадугаар сарын 19-ний өдрийн 26 дугаар тогтоолд энэ асуудалтай холбоотой тайлбар бий. Тогтоолын тайлбарт орон сууц худалдан авагч өмчлөх эрхээ шилжүүлж авахаас өмнө тухайн сууцтай холбоотой төлөгдөөгүй ашиглалтын болон СӨХ-ийн төлбөр байгаа эсэхийг холбогдох байгууллагаас лавлах ёстойг дурдсан.
Хэрэв үүрэг биелээгүйгээс үр дагавар үүсвэл шинэ өмчлөгч хариуцах бөгөөд худалдагчтай байгуулсан гэрээний дагуу учирсан хохирлоо шаардах эрхтэй гэж тайлбарлажээ.
Өөрөөр хэлбэл, шинэ өмчлөгч өмнөх өрийг огт хамаагүй гэж үзээд шууд татгалзахад эрх зүйн эрсдэл үүсэж болно. Гэхдээ энэ нь өмнөх өмчлөгчийн бүх өрийг ямар ч нөхцөлгүйгээр шинэ өмчлөгчид шилжүүлнэ гэсэн үг биш. Өр ямар хугацаанд үүссэн, ямар төлбөрөөс бүрдсэн, тухайн төлбөрийг хэн хариуцах, худалдан авах гэрээнд юу гэж тохирсныг шалгах шаардлагатай. Мөн СӨХ-ийн төлбөрийг шүүхээр нэхэмжилсэн тохиолдолд тухайн өрийн хугацаа чухал. Шүүхийн шийдвэрийн цахим санд нийтлэгдсэн нэг хэрэгт СӨХ-ийн төлбөрийн нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан үндэслэлээр хэрэгсэхгүй болгож, үлдсэн төлбөрийг гаргуулахаар шийдвэрлэсэн байна. Иймээс хуучин өрийг нэхэмжилсэн тохиолдолд нийт дүнг шууд зөвшөөрөх бус, хугацаа болон тооцооллыг нь шалгах нь зүйтэй.
Орон сууц худалдах, худалдан авахад зуучилсан үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг шимтгэл авдаг. Иргэдийн дунд борлуулалтын үнийн дөрвөн хувьтай тэнцэх хэмжээний шимтгэл авдаг гэх жишээ байдаг ч бүх агентлагт ижил хувь үйлчилдэг гэж үзэж болохгүй. Харин агентлаг зуучлалын үйлчилгээ үзүүлснийхээ төлөө шимтгэл авсан гэдэг үндэслэлээр өмнөх өмчлөгчийн СӨХ-ийн өрийг заавал өөрөө төлөх үүрэгтэй болохгүй.
Агентлагийн хүлээх үүргийг зуучлалын гэрээ, худалдагч болон худалдан авагчтай байгуулсан бусад гэрээ, тухайн үйлчилгээний хүрээгээр тогтоох шаардлагатай. Гэхдээ агентлаг тухайн байрны төлөгдөөгүй төлбөрийг шалгаж өгөх, өргүй тодорхойлолт авах, талуудын тооцоог нийлэх, өр төлбөргүйгээр хүлээлгэн өгөх нөхцөл тохирох зэрэг үйлчилгээг гэрээгээр хүлээсэн бол үүргээ биелүүлсэн эсэх нь маргааны чухал асуудал болно.
АНХААРУУЛГА: Уншигчдын бичсэн сэтгэгдэлд Eguur.mn хариуцлага хүлээхгүй болно. Манай сайт ХХЗХ-ны журмын дагуу зүй зохисгүй зарим үг, хэллэгийг хязгаарласан тул Та сэтгэгдэл бичихдээ бусдын эрх ашгийг хүндэтгэн үзнэ үү.