ЗГ-аас үүрэгдсэн “Орон сууцжуулалтын банк” байгуулах хуулийн төслийг оноос өмнө өргөн барина

Иргэн та ипотекийн зээлэнд хамрагдахын тулд 3-4 жил хүлээнэ. Энэ бол олон жил түрээсийн байраар амьдарч, сая нэг өөрийн гэсэн байртай болохоор урьдчилгаагаа цуглуулж, шалгуур үзүүлэлтдээ хүрсэн хүмүүсийн хувьд урт хугацаа.

Монгол Улсад ипотекийн зээл олгогдож эхлээд 12 жил болж буй. Энэ хугацаанд нийт 10.8 их наяд төгрөгийн зээлийг 129,100 иргэнд олгосон. Гэсэн яг одоогийн байдлаар арилжааны банкууд дээр 35 мянган иргэн ипотекийн 6 хувийн зээлэнд хамрагдах хүсэлтээ өгчхөөд хүлээж байна. Нийт өртөг нь 3.8 их наяд.

Ипотекийн зээлд 2024 онд 1.3 их наядыг олгосноос 500 тэрбумыг нь "Хуримтлалын сан"-гаас, 800 тэрбумыг нь Монголбанк болон арилжааны банкуудаас гаргасан байна. Энэ онд 1.2 их наядыг гаргахаас 540 тэрбумыг нь "Хуримтлалын сан"-гаас, 750 тэрбум орчмыг нь Монголбанк болон арилжааны банкуудаас гаргахаар болсон. Тэгэхээр хүсэлтийн цуваа болон төсөвлөсөн өртөг хоёрын дунд 2.6 их наяд төгрөг байна.

Засгийн газраас арилжааны банкууд дээр үүсээд буй эл цувааг багасгах, эрэлт нийлүүлэлтийг тэнцвэржүүлэх зорилгоор "Орон сууцжуулалтын банк" байгуулна гэж өнгөрсөн долоодугаар сарын 23-нд ажлын хэсэг байгуулаад амжсан. Тус ажлын хэсэгт 19 хүн бий.

Хэрэв энэ банк байгуулагдчихвал, арилжааны банкууд зээл олгох уу?

Улсын өмчит байгууллага учир улс төрийн нөлөөлөл, авлига үүсэх эрсдэл гарах уу?

МИК-аас юугаараа ялгаатай вэ, гэх асуултууд ургаж байна.

Иймд тус ажлын хэсгийн гишүүн Хот байгуулалт, орон сууцжуулалтын бодлого зохицуулалтын газрын дарга О.Одбаяртай ярилцлаа.

- Т.Аубакир сайдын "Дөрвөөс дээш хүүхэдтэй айлыг ипотекийн зээлийн оочер дайрч хамруулна" гэсэн нь Орон сууцжуулалтын банкны судалгаанд тусгагдаагүй

-"Орон сууцжуулалтын банк" байгуулна гэж өнгөрсөн долоодугаар сарын 23-нд ажлын хэсэг байгуулсан шүү дээ. Та тэрхүү ажлын хэсгийн гишүүн шүү дээ. Өнгөрсөн ням гарагт Монгол Улсыг 2026-2030 онд хөгжүүлэх 5 жилийн үндсэн чиглэлийн тухай Ерөнхий сайд болон салбарын сайд нар мэдээлэл өгөх үеэр эл банкны агуулга ч мөн хөндөгдлөө. Уг банкыг байгуулах үйл явц аль шатандаа яваа вэ?

-Ерөнхий сайд Г.Занданшатар томилогдсоныхоо дараа УИХ-ын индрээс иргэдийн амьдралын чанарыг сайжруулах, орлогод нийцсэн орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэх зорилгоор Орон сууцжуулалтын тусгай банк байгуулна гэж зарласан. Үүнтэй холбоотойгоор ажлын хэсэг байгуулж, Эдийн засгийн хөгжлийн сайд Н.Учрал ахалж, ЗГХЭГ-ын дарга С.Бямбацогт, Сангийн сайд Б.Жавхлан, Байгаль орчны сайд Б.Батбаатар, Гэр бүл, хөдөлмөр, нийгмийн хамгааллын сайд Т.Аубакир тэргүүтэй албаны хүмүүс багтсан. 

Одоогоор ажлын хэсэг судалгааныхаа үе шатан дээр явж байгаа.

-Ажлын хэсэг одоо юунд анхаарч байгаа вэ, тус банкыг байгуулах хэрэгцээ шаардлагыг дэлгэрэнгүй тайлбарлахгүй юу?

-Тогтолцоог шийдэх асуудал учир олон хүчин зүйл, судалгаа шинжилгээний ажил хийгдэнэ. Тухайлан хэлэх юм бол "Орон сууцжуулалтын банк" байгуулахад хоёр хүчин зүйл шаардлагатай.

Орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлтийн тухай хууль манайд байхгүй. Орон сууцны тухай хууль байдаг ч үүнд орон сууцыг хэрхэн ашиглах вэ гэдэгт суурилсан хууль. Тиймээс эрэлт, нийлүүлэлтийг зохицуулах хуулийг батлах хэрэгцээ байна гэсэн үг. Мөн "Орон сууцжуулалтын банк"-ны тухай хуулийг санаачлах хэрэгтэй. 10 дугаар сарын 07-ны өдөр байгуулагдсан ажлын хэсэг дээрх хоёр асуудал дээр ажиллаж байгаа.

"Орон сууцжуулалтын банк"-ны чиг үүрэг нь ямар байх ёстой, иргэдээ хэрхэн хямд өртөгтэйгөөр ипотекийн зээлд хамруулах вэ, мөнгөний баталгаа барьцааг нь хэрхэн шийдэх ёстой вэ гэдгийг судална.

Одоогийн байдлаар орон нутгийн ипотекийн зээлдэгчид эхний гурван жилдээ 3 хувь, дараагийн жилүүддээ 6 хувь. Нийслэлийн зээлдэгчдийн хувьд 6 хувийн хүүтэй зээлэнд хамрагдаад явж буй.

Зах зээлийн зарчмаар явж байгаа зээл 18-21 хувийн хүүтэй байгаа. Гэтэл Засгийн газраас барьж буй бодлогын хувьд иргэдийн амьдралын чанарыг сайжруулахын тулд хямд өртөгтэй орон сууцаар хангая. Мөн ипотекийн зээл олгохын тулд Улсын төсвийн татаастай байгаа тул дундын бүтээгдэхүүн гаргах боломжтой юм байна гэдэг судалгааг хийж үзсэн. Нэг үгээр хэлбэл дунд орлоготой иргэдэд 9-12 хувийн хүүтэй зээл олгож болох талаар судалсан гэсэн үг. Энэ судалгааны үндсэн дээр "Орон сууцжуулалтын банк"-тай болох нь зөв шийдэл гэдэгт санал нийлсэн.

-Өнгөрсөн 12 жилийн хугацаанд ипотекийн зээл МИК-аар зохицуулагдаж байсан шүү дээ. Тэгвэл Орон сууцжуулалтын банк юугаараа ялгаатай байх вэ?

-МИК бол үнэт цаас болгоод Монгол банканд баталгаа гаргаж өгөх чиг үүрэгтэй байгуулга.

БНХАУ төрөлжсөн банкуудаар асуудлаа шийддэг. Жишээ нь, Хөдөө аж ахуйн банк, Барилгад зориулсан банктай гэх мэт. Мөн бусад гаднын орнууд ч ийм зохицуулалтаар явдаг юм билээ. Ер төрөлжсөн банк байснаараа эрэлт, нийлүүлэлтийг тэнцвэржүүлэх боломжтой. Мөн иргэдэд олгогдож буй зээлийн хүүгийн хэмжээг бууруулах боломж бүрдэнэ гэж харж байгаа.

Үүнээс гадна барилгын компаниуд барилгын ажлаа зогсоодог, барилга дуусах үеэр үнээ гэнэт нэмдэг бодлогыг хязгаарлана. Олон улсын жишээнээс харахад баталгаажуулалтын санг бий болгох хэрэгтэй.

-Хэрэв "Орон сууцжуулалтын банк" байгуулагдлаа гэхэд ипотекийн зээл олголт төрийн мэдэлд шилжинэ гэсэн үг шүү дээ. Улсын өмчит байгууллага учраас улс төрийн нөлөөлөл, цаашилбал авилгал үүснэ гэж зарим гишүүдийн зүгээс байр сууриа илэрхийлж байна.

-Шинэ ажил эхлэхэд зөндөө олон асуудал гарах байх. Мөнгө санхүүгийн байгууллага нарийн порцетуртай учир авилгын асуудал гарахгүй байх гэж найдаж байна.

МИК-аар дамжуулах, эсхүл арилжааны банк иргэн хоёрын хооронд гэрээ байгуулахад тодорхой хэмжээний зөрчил гараад байна. Хугацаандаа барьдаггүй, чанаргүй барилга хүлээлгэн өгдөг, нэг байрыг хоёр хүнд борлуулдаг гэх зэрэг.

-Ипотекийн зээлд өдгөө 35 мянган иргэн оочерлож байна. Гэтэл багш, эмч, төрийн албан хаагчдад давуу боломж олгох талаар өмнө нь дурдаж байсан шүү дээ. Мөн ирэх таван жилийн төлөвлөгөөг танилцуулах үеэр Т.Аубакир сайд дөрвөөс дээш хүүхэдтэй айл өрхийг ипотекийн зээлд оочер дайруулж оруулна гэв.

- "Шинэ итгэл-Эрс шинэтгэл" буюу Монгол Улсыг 2026-2030 онд хөгжүүлэх 5 жилийн үндсэн чиглэлийн танилцуулга, сайд нарын мэдээллийг сонссон. Тэр үеэр ГБХНХ-ын сайд Т.Аубакир "дөрвөөс дээш хүүхэдтэй айл өрхийг ипотекийн зээлд оочер урагшлуулж хамруулна" гэж мэдээлэл өгсөн. Энэ тухай бидний судалгаан дээр тусгагдаагүй. Бид найм ангилж байгаа. Үүнд, хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэд, ахмад настнууд, өвчтэй хүнээ хардаг иргэн, төрийн албан хаагчид, тэр дундаа эмч, багш, цагдаа, мөн хувийн хэвшлийнхэнд давуу боломж олгоно. Квот олгох байдлаар гэсэн үг.

-Арилжааны банкны өрсөлдөх боломжийг хумих эрсдэлтэй гэх шүүмжлэл ч байна шүү дээ.

-Тийм зүйл байхгүй. Хэдийгээр Орон сууцжуулалтын банк байгуулагдсан ч арилжааны банкууд зээлээ хэвийн олгох байдалд нь халдахгүй. Харин арилжааны хэлбэртэй зээл буюу 12-13 хувийн хүүтэйгээр олгож буй орон сууцны зээлийнхээ хүүг тэд буулгах байх.

-Ирэх таван жилийнхээ төлөвлөгөөнийхөө танилцуулгадаа салбарын сайд дурдсан учир "Орон сууцжуулалтын банк"-ыг 2026-2030 онд багтаан байгуулна гэсэн зорилттой ажиллаж байгаа гэсэн үг үү?

-Хууль нь батлагдчихвал банк байгуулах ажил нь хурдацтай явагдах байх. Одоогоор үзэл баримтлалынхаа шатанд явж буй. Гэхдээ ЗГ-аас хурдацтай ажиллах чиглэл ирсэн учир аль болох хурдан УИХ-аар оруулах төлөвлөгөөтэй байгаа.

-Орон сууцжуулалтын тухай хуулийн талаар та дурдлаа. Хуулийн хэрэгцээ шаардлагын тухайд?

-Орон сууцыг хэрхэн, хаана барих вэ. Ямар дэд бүтцийг сайжруулж барих вэ гэх мэт асуудлуудыг багтаана. Жишээ нь, орон сууц барихад инженерийн шугам сүлжээний дэд бүтэц чухал шүү дээ. Өндөр үнэтэй дэд бүтэцтэй орон сууцанд иргэд амьдрах юм бол иргэдийн сард төлөх төлбөр төдий чинээ нэмэгдэнэ гэсэн үг. Тиймээс төвлөрсөн шугам сүлжээнд холбох шаардлага үүснэ. Ингэхдээ ногоон, эко чиглэлийг барих ёстой гэдэг дээр судалгаа чиглэл дээр ажиллаж байна. Энэхүү хуулийн төслийг намрын чуулган дуусахаас өмнө өргөн барья гэсэн төлөвлөгөөтэй байгаа. Одоогоор хуулийн үзэл баримтлалын боловсруулаад дуусаж байна.

Харин Монголбанкны зүгээс "Засгийн газраас хэрэгжүүлж байгаа орон сууцны тогтолцоогоор сайжруулъя гэдэгтэй нэгдэж байгаа. Энэ ажил 2026 онд хийгдэнэ гэсэн тооцоололтой байгаа. Одоогоор хоёр төрлийн орон сууцны зээл олгогдож байгаа. Ипотекийн 6 хувь, арилжааны банкуудын олгож буй 12-13 хувийн хүүтэй зээл. Орон сууцжуулалтын банк байгуулагдсанаараа энэ хоёр зээлийн хүүгийн зөрүүг ойртуулна гэж төлөвлөж буй" хэмээсэн юм.

Орон сууцны үнэ өнгөрсөн оны мөн үеэс 14 хувиар өсжээ

Хамгийн сүүлийн буюу эхний есөн сарын статистик мэдээллээр Барилга угсралт, их засварын ажлын гүйцэтгэл 2025 оны эхний 9 сард 8.8 их наяд төгрөг болж, 8.5 (96.0%) их наяд төгрөгийн ажлыг дотоодын барилгын байгууллага, 349.3 (4.0%) тэрбум төгрөгийн ажлыг гадаадын барилгын байгууллага гүйцэтгэсэн байна.

Харин орон сууцны үнийн индекс есдүгээр сард1.34 болж, өмнөх оны мөн үеэс 14.0 хувиар, өмнөх сараас 1.1 хувиар тус тус өссөн байна.

Орон сууцны насжилтаар авч үзвэл, шинэ орон сууцны үнэ өмнөх оны мөн үеэс 13.5 хувиар, өмнөх сараас 1.1 хувиар, хуучин орон сууцны үнэ өмнөх оны мөн үеэс 14.7 хувиар, өмнөх сараас 1.3 хувиар тус тус өссөн байна.

• шинэ орон сууцны 1 метр квадрат талбайн дундаж үнэ 4.79 сая төгрөг болж, Сүхбаатар дүүрэгт хамгийн өндөр буюу 5.56 сая төгрөгийн үнэтэй байна.
• хуучин орон сууцны 1 метр квадрат талбайн дундаж үнэ 4.66 сая төгрөг болж, Сүхбаатар дүүрэгт хамгийн өндөр буюу 5.85 сая төгрөгийн үнэтэй байна.

Энэ мэдээнд өгөх таны үнэлгээ

Хуваалцаарай Жиргээрэй