Ипотекийн зээл эрсдэлд орсон нь: Эргэн төлөлтийг цар тахалгүй цагт ч хойшлуулсны үр дагавар

“Ковид-19” цар тахлын давлагаа эхлэхэд хатуу хөл хорио тогтоон улс даяараа сандарч байсан үе саяхан мэт боловч хэдийн хоёр жил өнгөрчээ. Өдгөө ямар ч хязгаарлалтгүй, бүх бизнес чөлөөтэй, хэвийн ажиллах болоод жил гаруй болсон байна.

Эхний жил хагасын хугацаанд төр засгаас иргэдийн нуруун дээр ирэх ачааг хөнгөлөх, цар тахлын нөлөөллийг бууруулахын тулд цахилгаан, дулааны үнийг тэглэх, нийгмийн даатгалын нэмэгдлийг хойшлуулах, түрээсийн үнийг хөнгөлөхөд хөндлөнгөөс нөлөөлөх гэх мэт бүх талын арга хэмжээг авч хэрэгжүүлсэн.

Эдгээрээс хамгийн томоохон ажлын нэг нь ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг хойшлуулсан явдал байв. Төр дараагийн жил хагасын хугацаанд өмнө нь бий болгосон хөнгөлөлт, нөлөөллийг бууруулах арга хэрэгслээ ээлж дараалан хүчингүй болгосон ч ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг л хэвээр барьсаар өдийг хүрлээ.

Улмаар цар тахлын хүнд үеийг “өвдөлт” багатай давах зорилготой бодлого нь ипотекийн зээл дээр “хавтгайрч”, нөхцөл байдал хэвийн үед ч хэвээр үргэлжлэн төр, хувийн хэвшил, иргэдийн хамт бий болгосон тогтолцоогоо хүчгүйдүүлэх, цаашлаад хараахан байр орон сууцтай болж амжаагүй байгаа иргэдийнхээ боломжийг хаах эрсдэлтэй нүүр тулав.

ЯАГААД ИЙМ БАЙДАЛ ҮҮСЭВ

Төрөөс ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг хойшлуулах, нэмэлт хүү төлбөр тооцохгүй байх шийдвэрийг анх цар тахлыг хүндрэл багатай давах, иргэдийн нуруунд ирж буй ачааг хөнгөлөх зорилгоор 2020 оны хоёрдугаар сард гаргасан байдаг. Харамсалтай нь, хөл хорионд орж, орлого нь буурсан бизнесийн салбар, иргэдэд л зориулагдсан уг шийдвэр хэрэгжих явцдаа “хавтгайрч”, орлого буураагүй иргэд олноор хамрагдсан нь бодлогын том зөрчил байв.

Тодруулбал, “Ипотекийн зээлтэй 100 мянга гаруй иргэн, өрхийн 80 гаруй хувь нь зээлийн төлбөрөө хойшлуулжээ. Энэ нь түрдээ юу юм бэ гэхээс удаан үргэлжилбэл ипотекийн зээлийн тогтолцоог эрсдэлд оруулахад хангалттай хувь хэмжээ байтал Төрөөс зээлийн төлбөр хойшлуулах хугацааг таван удаа сунгаж, иргэд ирэх оны нэгдүгээр 1-нээс л ипотекийн зээлээ төлж эхлэхээр болгосон.

ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛИЙГ ДАХИН ХОЙШЛУУЛАХ ШАЛТГААН АРИЛСАН

100,000 гаруй зээлдэгчийн 80 хувь нь сар тутмын эргэн төлөлтөө хойшлуулсан гэдгийг дээр дурдсан. Тэд үнэхээр “Хөл хорионд орж, орлого нь буурсан”, өөрөөр хэлбэл зорилтот бүлгийнх мөн байсан уу гэдгийг судлаад үзвэл маш сонин тоо гарна.

Тодруулбал, хөнгөлөлтөд хамрагдсан зээлдэгчдийн бараг 90 хувь нь цалингийн орлоготой, 10 хувь нь хувиараа хөдөлмөр эрхэлдэг иргэд байна. Өнгөрсөн хугацаанд цалингийн орлоготой иргэдэд үнийн өсөлт, инфляцыг эс тооцвол орлого нь тасалдаагүй, төрийн болон хувийн хэвшлийн бүх байгууллага цалингаа хэвийн өгсөн, тэр ч бүү хэл үнийн өсөлт, инфляцтай уялдуулаад топ 100 ААН-үүд болон төрийн байгууллагууд цалингаа 10-30 хүртэл хувиар нэмсэн байх юм.

Одоо эргээд харахад, үр дүн, эдийн засгийн үзүүлэлт, үр дагаварт дүн шинжилгээ хийх хангалттай хугацаа өнгөрсөн, судалгаанууд гарсан байна. Тэдгээрээс харахад тодорхой тооны бизнест хүнд туссан ч ажлын байр ихээр бий болгодог жижиг бизнесүүд өмнөхөөсөө дарамт багатай ажилласан, онлайн худалдаа, хүргэлт, такси үйлчилгээ, IPTV гэх мэт төрөл бүр илүү өргөжин тэлсэн” үр дүн гарсан байдаг.  Гүйлгээ ухаантай, арвич хямгач хүмүүс нь зээл хойшлуулсныг боломж болгож, зуслангийн байшин барьсан ч жишээ байна.

БЭЛЭНЧЛЭХ СЭТГЭЛГЭЭГ “БИЛҮҮДСЭН” НЬ

Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт хамрагдсанаар иргэн хүн хараахан бий болгож амжаагүй баялгаа өөрийн болгож, амьдралын бололцоогоо бүрдүүлэх, тухайн баялгийг бий болгохын тулд зарцуулах байсан хугацааг хэмнэх давуу талыг эдэлдэг. Тэгвэл түүнээс ч хавьгүй илүү нэг үр ашиг бий.

Ипотекийн зээлд хамрагдсанаар тухайн иргэн хөгждөг. Санхүүгийн сахилга бат дээшилж, амжилтад хүрэх боломж /амьдралын орчин нөхцөл сайжирсантай холбоотой/, төлөвлөлт, хариуцлага нэмэгдэнэ. Ипотекийн хөтөлбөрт оролцогчдын хамтын хичээл зүтгэлээр бага, багаар бий болгож, төлөвшүүлж байсан энэ чанар зээлийн эргэн төлөлтийг хойшлуулснаар буцаад бага, багаар арилж эхэлдэг.

Банкны системд байгаа нийт зээлийн ¼ хувийг орон сууцны зээл эзэлдэг юм байна. Ипотекийн зээл нь 99 хувийн найдвартай, хамгийн эрсдэлгүй зээлд тооцогддог. Хэвийн явагдаад байвал банкны системийн 25 хувь нь найдвартай гарт байна гэсэн үг.

Нөгөө талаас, ипотекийн зээлийн тогтолцоо эвгүйтвэл банкны системийг тэр хэмжээгээр эрсдэлд оруулдаг. 30 хувийн урьдчилгаа гэх мэт “алтан дүрмүүд”-ийг чухам энэ эрсдэлийг бодолцож гаргасан байдаг юм. Түүнчлэн, маш их хөнгөлөлттэй буюу бодлогын хүү, инфляцаас хэд дахин бага хүүтэй зээлийг төлөхгүй байх нь зах зээлийн дундаж хүүтэй орон сууц, автомашин, цалингийн зээл авсан иргэдийг ялгаварласан, бэлэнчлэх сэтгэлгээг бий болгосон шийдвэр болсон мэт санагдана.

Улмаар, нөгөө л халамжаар амьдрах сэтгэлгээг өөгшүүлэх, бараг ингэж байгаад зээл тэглэх болов уу гэсэн хий хоосон горьдлого, хүлээлтийг ажил орлоготой, нийгмийг нуруундаа үүрч явдаг хэсэг бүлэгтээ бий болгож, бага багаар ядуурал гуйланчлал руу түлхэх том аюул дагуулж байна.

ЗЭЭЛ ХОЙШЛУУЛСАН ИРГЭД ОРОН БАЙРНААСАА ХӨӨГДӨХ ЭРСДЭЛ БИЙ

Ийм эрсдэл үнэхээр бий. Ипотекийн зээлийн үлдэгдэлтэй 100 мянга гаруй зээлдэгчийн 80 гаруй хувь нь зээл хойшлуулалтад хамрагдсан / эх сурвалж: Монголбанк/ тухай өмнө дурдсан. Ипотекийн зээлийн зээлийн тогтолцоо нь санхүүжилт авсан иргэд зээлийн төлбөрөө сар бүр банканд төлөөд уг төлбөрөөс Монголбанк арилжааны банкуудад тодорхой эх үүсвэр хуваарилж, арилжааны банкууд хадгаламж эзэмшигчдийн мөнгөнөөс түүн дээр нь нэмэрлэн бага хүүтэй Ипотекийн зээл болгон олгодог зарчмаар тасралтгүй үргэлжлэх зарчимд суурилдаг.

Зээлийн эргэн төлөлтийг олон сарын турш хойшлуулснаар төдий хугацаанд шинээр ипотекийн зээл олгох эх үүсвэр цуглаагүй гэсэн үг. Өөрөөр хэлбэл, гинжин хэлхээ нэгэнт тасалдсан.

“Монголбанк” 2017 оноос хойш нэмэлт санхүүжилт олгоогүй, цэвэр эргэн төлөлтөөс санхүүжээд голдирлоороо явж байсан бүхэл бүтэн тогтолцоо нурна. Өнгөрсөн хугацаанд зогсчхолгүй яваад байсан нь 10 их наядын хөтөлбөрийн хүрээнд төсвөөс санхүүжилт өгч байсантай холбоотой. Зөвхөн 2022 оны I-VII сарын хооронд 355 тэрбум төгрөгийг Төв банк нэмэлтээр гаргасан нь зээлийн эргэн төлөлтөөр шинэ зээл олгодог болчихсон, төсөвт дарамтгүй байсан хөтөлбөрийн зүй тогтол алдагдаж, татвар төлөгчдийн мөнгө энэ хэмжээгээр үрэгдсэн гэсэн үг.

Эргэн төлөлтийг дахин хойшлуулж, өөрөөр хэлбэл тогтолцоог гацаасан хэвээр орхиод, тэгсэн мөртөө зээл олголтыг үргэлжлүүлнэ гэвэл ирэх оны төсвөөс мөнгө гаргах болно. Гэсэн ч олгох зээлийн тоо төсвөөс гаргасан хөрөнгөний хэмжээнд хязгаарлагдана. Гэтэл шинээр зээл авахаар банкууд дээр оочерт байгаа, байрны урьдчилгаагаа барилгын компанид өгөөд байр нь ашиглалтад орчихсон, зээл олдохгүй байгаа иргэдийн тоо, бухимдал өдрөөс өдөрт нэмэгдэж байна. Ипотекийн хөтөлбөр нь барилгын салбартай нягт уялдаатай байдаг онцлогтой. Зогсонги байдалд орвол барилгын салбарын хөгжил удааширч, хүлээгдэж буй том төслүүдийг гүйцэтгэх чадвартай компаниуд аажмаар алга болно.

Байдал ийм эгзэгтэй байхад зээлээ хойшлуулсан хэсэг иргэд сошиал орчинд “Зээлийн эргэн төлөлтийг хойшлуулах шийдвэрийг сунгая” гэсэн шаардлага тавьсан нь “Зээлээ авсан бол төлнө үү байна уу, дараагийн хүн зээл авах нь надад падгүй” гэсэн хувиа хичээсэн хандлага юм.

Ипотекийн зээлээр авсан байрнууд 80 м2 дотор байдаг ба сарын дундаж төлбөр нь 500 мянга орчим байдаг гэсэн тоо бий.

ЭРГЭН ТӨЛӨЛТИЙГ ДАХИН СУНГАХ НЬ НИЙСЛЭЛИЙН ЭРХЗҮЙН БАЙДЛЫН ТУХАЙ ХУУЛЬ  ХЭРЭГЖИХГҮЙ БАЙХ ЭРСДЭЛ ДАГУУЛНА

Өнгөрсөн жил батлагдсан Нийслэлийн эрх зүйн байдлын тухай хуулиар Нийслэл буюу төр иргэнээ дэд бүтцээр хангагдсан орчин нөхцөл буюу орон сууцанд амьдруулах үүрэгтэй, иргэд нь ийм орчинд амьдруулахыг шаардах эрхтэй болсон. Ингэснээр Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн үүрэг улам ч нэмэгдсэн гэж ойлгож болно. Учир нь хуулийг гаргасан бол хэрэгжүүлэх ёстой.

Нийслэлийн иргэдийн тал нь гэр хороололд амьдарсан хэвээрээ, хийх ажил их байна. Төр ийм үед төсөвт дарамтгүй, өөрийн голдирлоор явж буй ипотекийн зээлийн тогтолцоог бодлогоор дэмжин хамжаа болгох учиртай юм.

Харин ипотекийн зээлтэй иргэний хувьд, нэгэнт зээлээ төлөх нь үнэн тул эдийн засаг хүндрэлтэй байгаа энэ үед улс орноо бодсон ч, дараа дараагийн зээл авах иргэдээ бодсон ч ирэх оноос иргэд зээлийн төлбөрөө хэвийн төлөөд явах нь хаа хаанаа зөв шийдвэр болох болов уу.

Энэ мэдээнд өгөх таны үнэлгээ

Хуваалцаарай Жиргээрэй