Орон сууцны хүртээмж нь улс орны нийгмийн хөгжлийн нэг гол хэмжүүр. Харин энэ зорилтыг санхүүгийн хувьд дэмжихэд ердийн арилжааны банк бус, зөвхөн ипотекийн санхүүжилтэд мэргэшсэн тусгайлсан байгууллагын оролцоо олон улсад амжилттай туршигдсан байдаг.
Дэлхийн туршлагаас харахад, ийм банкуудын бүтцийг үндсэндээ хоёр чиглэлд хувааж болно: нэг нь хөрөнгийн зах зээл дээр тулгуурласан бондын загвар, нөгөө нь урт хугацааны хуримтлалд суурилсан дотоод санхүүжилтийн загвар юм.
Монголд орон сууцны банк байгуулна гэдгийг Ерөнхий сайд Г.Занданшатар мэдэгдсэн. Харин холбогдох ажлын хэсгийг Шадар сайд Н.Учрал ахалж байгаа. Тэгвэл, Монголбанкны зүгээс банкийг байгуулах хүсэлт, загвараа тус ажлын хэсэгт хүргүүлсэн байна. Харин ямар бүтцээр гэдэг нь тодорхойгүй. Иймд дэлхийн топ-3 улсын жишээн дээр харьцуулъя.
Дани: Бондын хатуу тааруулалт, ил тод зах зээл
Дани улс бол орон сууцны ипотекийн банкны сонгодог жишээ. Тус улсын “Realkredit” хэмээх моргейж-кредит байгууллагууд нь зөвхөн орон сууцны зээлээр мэргэшсэн бөгөөд тэдгээрийн онцлог нь зээл тус бүрийг яг ижил нөхцөлтэй бондоор санхүүжүүлэх тогтолцоонд оршино.
Энэ нь санхүүгийн хэлээр “balance principle” буюу орлого, зарлагын урсгалыг төгс тааруулсан систем гэж нэрлэгддэг. Зээлдэгчийн төлбөр шууд дамжин бонд эзэмшигчдэд очдог учраас банк өөр дээрээ хүүгийн эрсдэлийг тээдэггүй. Харин хөрөнгө оруулагчид зах зээлийн эрсдэлийг үүрч, банк нь зөвхөн зуучлагчийн үүрэгтэй ажилладаг.
Үр дүнд нь Данид ипотекийн зээлийн хүү Европын хамгийн тогтвортой, хамгийн бага түвшинд хадгалагдаж ирсэн. Энэ бол тусгайлсан банкны бүтэц хэрхэн тогтвортой, урт хугацааны эх үүсвэр бий болгож чаддагийг харуулсан жишээ юм.
Герман: “Bausparkasse” буюу хуримтлал дээр суурилсан тогтолцоо
Германы хувьд систем нь арай өөр замналаар хөгжжээ. Тус улсад “Bausparkasse” гэх нэртэй, зөвхөн орон сууцны хуримтлал ба зээлээр ажилладаг байгууллагууд байдаг. Иргэд эхлээд тодорхой хугацаанд тогтмол хуримтлал үүсгэнэ. Харин шаардлагатай хэмжээний хуримтлал бүрдсэний дараа бага хүүтэй ипотекийн зээл авах эрх нээгддэг.
Энэ тогтолцоог нэг талаас “санхүүгийн сахилга” гэж тодорхойлж болно. Өрхүүдийн хуримтлалаар бий болсон сан нь дараагийн өрхүүдэд зээл болон очдог тул систем өөрөө хаалттай мөчлөг болж, гадаадын хөрөнгө оруулагч эсвэл бондын зах зээлээс хамаарал бага. Хүүгийн эрсдэл урьдчилан тогтоогдсон байдаг тул эдийн засгийн савлагаанд харьцангуй тогтвортой ажилладаг.
Германы энэхүү туршлага нь орон сууцны бодлогод хуримтлалын соёлыг зэрэг хөгжүүлэхийн ач холбогдлыг онцлон харуулдаг.
Казахстан: Нэг улсын хэмжээнд төвлөрсөн “Otbasy Bank”
Харин хөрш Казахстан Герман загварыг өөрийн нөхцөлд нутагшуулж, 2003 оноос эхлэн орон сууцны хуримтлалын банк байгуулсан. Өнөөдөр энэ нь “Otbasy Bank” нэртэйгээр улсын хэмжээнд орон сууцны бодлогын төв оператор болжээ.
Энэхүү банкны үйл ажиллагааны зарчим энгийн: иргэд тодорхой хугацаанд хуримтлал үүсгэж, онооны системээр үнэлэгдэнэ. Шаардлага биелмэгц бага хүүтэй зээл авах эрхтэй болно. Үүний зэрэгцээ тус банк нь төрийн орон сууцны хөтөлбөрүүдийг хэрэгжүүлэгч гол байгууллага учир санхүүжилтийн эх үүсвэр нь зөвхөн өрхийн хуримтлал бус, төрийн дэмжлэгтэйгээр бэхждэг.
Энэ загвар хөгжиж буй орнуудад яагаад тохиромжтой вэ гэвэл, санхүүгийн зах зээл харьцангуй бага хөгжсөн нөхцөлд ч хуримтлалын тогтолцоогоор дамжуулан өрхийн орон сууцжуулалтыг дэмжиж чаддаг.
Харьцуулалт ба сургамж
- Дани – хөрөнгийн зах зээл дээр тулгуурласан, эрсдэл дамжуулалт маш тодорхой, хөрөнгө оруулагч төвтэй систем.
- Герман – өрхийн хуримтлалд суурилсан, урт хугацааны сахилга шаарддаг, тогтвортой дотоод мөчлөг.
- Казахстан – улсын төв оператороор хэрэгжүүлсэн гибрид загвар, хөгжиж буй орчны хэрэгцээнд нийцсэн.
Эдгээр туршлагаас Монголын хувьд авах хамгийн том сургамж бол:
- Зээл, эх үүсвэрийн урсгалыг “тас наалдуулж”, эрсдэлийн менежментээ тодорхой болгох шаардлагатай.
- Ипотекийн банканд зориулсан тусгай эрх зүйн орчин, хяналтын механизмыг бий болгох нь зайлшгүй.
- Хөрөнгө оруулагчдын урт хугацааны оролцоог татах уу, эсвэл өрхийн хуримтлал дээр тулгуурлах уу гэдгээ стратегийн түвшинд шийдэх ёстой.
Г.САНСАРМАА
АНХААРУУЛГА: Уншигчдын бичсэн сэтгэгдэлд Eguur.mn хариуцлага хүлээхгүй болно. Манай сайт ХХЗХ-ны журмын дагуу зүй зохисгүй зарим үг, хэллэгийг хязгаарласан тул Та сэтгэгдэл бичихдээ бусдын эрх ашгийг хүндэтгэн үзнэ үү.