Ипотекийн зээлийн түүх ингэж эхэлсэн

Бидний ихэнх нь ипотекийн зээлийн ард чухам ямар процесс өрнөдгийг яг цав мэддэггүй. Ийм ч учраас иргэдийн дунд цөөнгүй эргэлзээ, хардалт байдгийг ч үгүйсгэхгүй юм. Магадгүй цаг үеийн мэдээллээс шалтгаалан “Монголын ипотекийн корпораци” буюу МИК чухам ямар үүрэгтэй юм бэ гэж гайхах хүн их байгаа болов уу. Гэхдээ өөр аль ч зээлийн бүтээгдэхүүнд байдаггүй хамгийн бага хүүтэй, урт хугацаатай тус зээлийн тогтолцоог манай улсад бий болгохын тулд судалгаа, хэлэлцээр гээд олон жилийн хөдөлмөр орсныг энд дэлгэх нь зүйтэй юм.

“Монгол Улс гэр хорооллыг орон сууцжуулах, хотын хэт төвлөрлийг багасгах, хүн амын амьжиргааг дээшлүүлэх, айл өрхийг орон сууц, тохилог орчноор хангахын тулд “40 мянган айлын орон сууц”, “100 мянган айлын орон сууц” гэх мэт олон хөтөлбөр хэрэгжүүлснээс хамгийн үр өгөөжтэй нь Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр юм”.

Ипотекийн зээлийг зарим тохиолдолд Моргейжийн зээл ч гэж нэрлэдэг. Угтаа энэ нь ажиллах системийн хувьд ижил юм. Түүхийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан урт хугацааны ипотекийн зээлийг анх 1913 онд АНУ-д олгож эхэлсэн байдаг. Харин манай улсад 2006 он буюу 16 жилийн өмнөөс ипотекийн зээлийн тухай яригдаж эхэлсэн байдаг. Үүнээс өмнө Монгол Улс гэр хорооллыг орон сууцжуулах, хотын хэт төвлөрлийг багасгах, хүн амын амьжиргааг дээшлүүлэх, айл өрхийг орон сууц, тохилог орчноор хангахын тулд “40 мянган айлын орон сууц”, “100 мянган айлын орон сууц” гэх мэт олон хөтөлбөр хэрэгжүүлснээс хамгийн үр өгөөжтэй нь Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр юм.

Гэхдээ ипотекийн зээл болоод зээлийг тогтвортой хэрэгжүүлэх систем анхнаасаа гэнэт бий болчхоогүй. Юуны түрүүнд “Үнэт цаасны зах зээлийн тухай хууль”, “Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль”, “Банкны тухай хууль” гэх мэт хуулиудад өөрчлөлт оруулж, шинэчлэн баталснаар ипотекийн зээлийг хэрэгжүүлэх эрх зүйн орчинг бүрдүүлсэн.

“АНУ-ын хөгжлийн агентлаг буюу бидний мэдэхээр USAID байгууллагын санхүүгийн мэргэжилтнүүдийн зөвлөсний дагуу Банк санхүүгийн хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа явуулах хувийн хэвшлийн санхүүгийн байгууллага буюу МИК (Монголын Ипотекийн корпораци)-ийг 2006 онд Монголбанк, Арилжааны 10 банкууд хамтран байгуулжээ. Ингэснээр хамгийн анхны ипотекийн зээлийг иргэдэд 2013 онд олгож эхлэв”.

Ипотекийн зээл нь бусад банкны зээлийг бодвол урт хугацаатайгаараа онцлог тул арилжааны банкууд дангаараа өөрийн эх үүсвэрээр олгоход олон эрсдэлтэй нүүр тулдаг байна. Тиймээс зээл олголтыг гацааж буй асуудлуудыг хэрхэн шийдвэрлэх талаар Монгол улсын үе үеийн засгийн газар удаан хэлэлцэж, олон улсын жишгийг судалсны эцэст АНУ-ын хөгжлийн агентлаг буюу бидний мэдэхээр USAID байгууллагын санхүүгийн мэргэжилтнүүдийн зөвлөсний дагуу Банк санхүүгийн хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа явуулах хувийн хэвшлийн санхүүгийн байгууллага буюу МИК (Монголын Ипотекийн корпораци)-ийг 2006 онд Монголбанк, Арилжааны 10 банкууд хамтран байгуулжээ. Ингэснээр хамгийн анхны ипотекийн зээлийг иргэдэд 2013 онд олгож эхлэв. Тухайн үед Азийн хөгжлийн банкны 20 орчим сая ам.долларын хөрөнгө оруулалтаар ипотекийн зээлийн эхний хөрөнгийг бүрдүүлсэн ба ипотекийн зээл цаашид өөрөө өөрийгөө санхүүжүүлэх загварчлалын дагуу одоо ч хэрэгжсээр байна. Өнөөдрийг хүртэл гарч байгаа зээл нь ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны эргэн төлөлтөөр Монголбанк дахин арилжааны банкуудаар дамжуулан иргэдэд зээл олгож буй.

МИК нь банкнаас иргэдэд олгосон ипотекийн зээлийг 2 төрлөөр худалдаж авах үндсэн үйл ажиллагаа явуулдаг. Нэгдүгээрт ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн хүрээнд Монгол банкны оролцоотой хөтөлбөр буюу иргэдийн зээлийн эргэн төлөлтийг хамгийн багадаа 3-6 сар ажиглаж, хэр найдвартай зээлдэгч вэ гэдгийг нэг бүрчлэн судалсны үндсэн дээр зээлийг нь баталгаажуулж үнэт цаасжуулах үйл ажиллагааг зохион байгуулдаг. Хоёрдугаарт өөрсдийн гадаад зах зээл дээр босгосон үнэт цаас буюу хөрөнгө оруулалтаар арилжааны банкууд дээр байх арилжааны орон сууцны зээлийг дахин санхүүжүүлэх санхүүгийн үйлчилгээг үзүүлдэг. Аль аль нь орон сууцжуулах хөтөлбөрийг дэмжсэн санхүүгийн үйлчилгээ аж.

“Хэрэв МИК шиг байгууллага байхгүй бол иргэд орон сууцыг зээлээр авах боломж хаагдаж санхүүжилт зогсоно. Орон сууцны зээлийн жилийн хүү зах зээлийн хувиар бодвол ипотек хэрэгжиж эхлэхээс өмнөх үе шиг 20%-д хүрэх эрсдэлтэй”.

Ипотекийн зээлийн тогтолцоо хэр бат бөх, найдвартай, тасралтгүй үргэлжлэх нь МИК-ийн үйл ажиллагаанаас хамаардаг. Хэрэв МИК шиг байгууллага байхгүй бол иргэд орон сууцыг зээлээр авах боломж хаагдаж санхүүжилт зогсоно. Орон сууцны зээлийн жилийн хүү зах зээлийн хувиар бодвол ипотек хэрэгжиж эхлэхээс өмнөх үе шиг 20%-д хүрэх эрсдэлтэй юм. Хэрэв МИК-ийн үйл ажиллагаа зогсож, ипотекийн олголт хийгдэхээ больвол иргэд жилийн 20%-ийн хүүтэй 30 жилийн хугацаатай зээлээр орон сууцтай болох ямар ч боломжгүй юм. Ийм төрлийн зээл аваад ашигтай ажиллах бизнес ч тун ховор. Өөрөөр хэлбэл ипотекийн зээл хаагдвал иргэдийн орон сууц худалдан авах чадамж багасах нь хамгийн эхний сөрөг үр дагавар юм. Цаашлаад барилгын компаниуд хүнд байдалд орж, барилгын салбарт ажилгүйдэл үүсэх гэх мэт эдийн засгийн томоохон урсгал хямрал нүүрлэх аюултай.

Харин ипотекийн зээл илүү таатай нөхцөлөөр үргэлжилсээр байвал аль аль талдаа ашигтай. Зөвхөн хэн нэгэн байртай болох, хэн нэгэн байраа борлуулна гэдгээс гадна ипотекийн зээл олгож эхэлсний дараах нийгэмд гарсан эерэг өөрчлөлтүүд их бий. Иргэд орон сууцны зээлийн төлбөрөө хугацаанд нь барагдуулахын тулд ажилдаа хариуцлагатай хандаж, орлогоо бууруулахгүй байхад анхаарахын зэрэгцээ хэрэглээний зээл, хэрэгцээгүй зардлаа танаж санхүүгийн сахилга баттай болсон. Мөн орон сууцтай болох зорилго тээсэн залуус нэг ажилдаа тогтвортой ажиллаж, НДШ-ээ үнэн зөв төлж эхэлснийг 2010 оноос өмнөх үетэй харьцуулахад цаг хугацаа баталдаг билээ.

“Нэгэн жишээ дурдахад, тэртээ 2013 онд ипотекийн зээлээр орон сууц авсан иргэд одоо ч 200’000₮ орчим төгрөгийн сарын төлөлт хийсээр байгаа ба одоо 2022 онд ресторанд гэр бүлээрээ нэг удаа зоог барих мөнгөөр орон сууцтай болж байна шүү дээ. Ипотекийн зээлийн хамгийн гол өгөөж энэ”.

Хэдэн зууны турш нүүдэлчин соёлоор хөгжиж ирсэн Монгол улсад ипотекийн зээлийн систем нэвтэрснээр суурьшмал соёл нутагших, хотжилт эрчимжих, хүн амын амьжиргаа дээшлэх бодит хөшүүрэг болж чадсан. Нэгэн жишээ дурдахад, тэртээ 2013 онд ипотекийн зээлээр орон сууц авсан иргэд одоо ч 200’000₮ орчим төгрөгийн сарын төлөлт хийсээр байгаа ба одоо 2022 онд ресторанд гэр бүлээрээ нэг удаа зоог барих мөнгөөр орон сууцтай болж байна шүү дээ. Ипотекийн зээлийн хамгийн гол өгөөж энэ. Иргэдэд зээлийн дарамт багатайгаар үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох боломжийн үүнээс өөр зээлийн бүтээгдэхүүн олгож чадахгүй. Ипотекийн зээлийн систем бол бодлогын зээл буюу нийгмийн дундаж түвшинг нэмэгдүүлэх хүч юм.

Та ипотекийн зээлийн хамгийн уян хатан нөхцөл болоод шуурхай хугацаанд зээлээ шийдвэрлүүлэхийг хүсвэл энэ боломж Шинэ Яармаг цогцолбор хороололд хэрэгжиж байна. Та төслийн мэдээлэлтэй танилцаад зээлийн хүсэлтээ онлайнаар илгээх боломжтой. Эцэст нь санхүүгээ зөв удирдаж, ипотекийн зээлийн хүртээж буй үр өгөөжийг ашиглан чанартай үл хөдлөх хөрөнгөтэй болоорой.

Доорх линк дээр дарж ипотекийн зээлийн хүсэлтээ илгээнэ үү.  

Линк: https://www.newyarmag.mn/zeeliinhuselt

Энэ мэдээнд өгөх таны үнэлгээ

Хуваалцаарай Жиргээрэй