Ипотек: Сүүлийн 10 жилд орон сууцны тоо 3, барилга угсралт 14 дахин өсөв

Н. Анужин2023-06-27

0 3 минут уншина

Манай улсад ипотекийн зээлийн өнөөгийн тогтолцоо бий болоод 10 жилийг үдлээ. Зарим улсад моргейжийн зээл ч гэж нэрлэдэг. Уг зээл нь үл хөдлөх хөрөнгөөр нь барьцаалан зээл олгох гэсэн утгатай үг.

Долоодугаар сарын 1-нээс эхлэн ипотекийн зээлийн хөтөлбөрөөс Монголбанк гарч байгаа бөгөөд цаашид Барилга, хот байгуулалтын яамны харьяа ажлын хэсэг хариуцан явахаар болж буй. Энэ нь ипотекийн зээлийн тогтолцоонд ямарваа нэгэн асуудал үүсэх вий гэх болгоомжийг бий болгосоор.

Манай улсын ипотекийн зээлийн хөтөлбөр нь дараах тогтолцоотой.

Орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн тогтолцоо нь банкны олгосон ипотекийн зээлийг багцлан худалдан авч, санхүүгийн хоёрдогч зах зээл дээр хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас буюу урт хугацаат бонд гаргадаг үйл ажиллагаа юм.

Ипотекийн зээл барьцаалсан бонд гаргаснаар нэг талд арилжааны банкуудын балансаас тухайн зээлүүдийг худалдан авснаар дараа дараагийн иргэн зээл авах, нөгөө талд талд зээлийн эргэн төлөлтөөр дараагийн өрх айлд шинээр ипотекийн зээл олгох боломж бүрддэг санхүүгийн тогтолцоо юм. Өөрөөр хэлбэл хязгаарлагдмал нөөцтэй, богино хугацаатай зээлийн эх үүсвэрийг 30 хүртэлх жилийн урт хугацаатай болгож баталгаажуулдаг.

Энгийнээр тайлбарлавал эл зээл нь тойргийн системтэй гэсэн үг. Арилжааны банк зээл олгож, зээлийг нь бонд гаргах замаар худалдан авч, дахин дараагийн зээл олгох санхүүжилт бүрдэх бол нөгөө талаас зээл авсан иргэдийн эргэн төлөлтөөр дахин санхүүжилт бий болно. Энэ тойргийн систем цар тахлын үед алдагдсан учраас санхүүжилт багасаж, зээлд хамрагдах иргэдийн тоо бага байсан хэрэг.

-Бусад улс орнууд гэрээт хадгаламжийн тогтолцоо, хуримтлалын сан, зээлийн банкны системд суурилдаг-

Ямар ч улс орны хувьд орон сууцны зээлийн зохистой тогтолцоог бий болгох нь чухал байсаар. Тиймээс одоогийн хамгийн тохиромжит хувилбарын тогтолцоонд суурилж, уг зээлийг үргэлжлүүлдэг.

Гэрээт хадгаламжийн тогтолцоо:

Уг тогтолцоонд зээлдэгч банканд тодорхой хугацаанд хадгаламж байршуулснаар тухайн банкнаасаа зээл авах боломжоор хангагддаг. ГХТ нь санхүүгийн зах зээлийн хөгжил муутай, урт хугацаат эх үүсвэр хязгаарлагдмал, зээлийн мэдээллийн сан дутмаг улсуудад илүү тохиромжтой. Анх Австри, Франц, Герман зэрэг улсад хэрэгжүүлсэн бөгөөд Хятад, Энэтхэг, Мороко, Чех, Словак, Беларус зэрэг хөгжиж буй, шилжилтийн эдийн засагтай орнуудад 1992 оноос хойш нэвтрүүлжээ. Манай улсын зээлийн тогтолцоо нь 2013 оны зургаадугаар сараас өмнө ийм хэлбэртэй байсан юм.

Төрөөс санхүүжилттай орон сууцны зээлийн банк:

Санхүүгийн салбарын хөгжил муу Африк тивийн улс орнуудад нэлээд түгээмэл байдаг. ОСЗБны эх үүсвэрийг хэд хэдэн аргаар бүрдүүлдэг. Тухайлбал,

Чили, Бразил, Алжир, Иран, Тайланд зэрэг орнуудад хадгаламжийн эх үүсвэр
Аргентина, Морокко зэрэг орнуудад бонд гаргадаг
Камерун, Пакистан, Бангладеш зэрэг орнуудад нийтийн санхүүжилтийн бусад эх үүсвэр буюу цалинд татвар ногдуулах, заавал хийх хадгаламж, Төв банкны санхүүжилт, ЗГ-аас зээл өгөх зэрэг замаар санхүүжүүлсэн байна.

Зарим орнууд

төр, хувийн хэвшлийн хамтарсан банк үүсгэх
төрийн эзэмшлийн банкийг хувьчлах
төрөөс хувийн секторт дэмжлэг үзүүлэх зэргээр ОСЗБ-ийн үр өгөөжийг нэмэгдүүлжээ. Тухайлбал Энэтхэг, Бангладеш зэрэг орнууд төрийн болон хувийн хэвшлийн хамтарсан банк байгуулсан бол Иордан, Солонгос зэрэг улсад банкийг бүрэн хувьчилсан туршлага байдаг.

Зээлийн хуримтлалын сан:

Хуримтлалын санг хөдөлмөр эрхлэгчдийн цалин, тэтгэврээс орон сууцны хэрэгцээг хангах зорилгоор дийлэнхдээ төрөөс албадан зохион байгуулдаг. ХС нь ажилчдын хуулиар тогтоосон цалингийн тодорхой хувийг тусгай санд байршуулж, сангийн хөрөнгийг бүрдүүлэх; тухайн хуримтлалыг удирдах үүрэг гүйцэтгэдэг.

Уг тогтолцоо орон сууцны зээлийн санхүүжилтэд хувийн хөрөнгө оруулагчдын оролцоо дутмаг үед илүү тохиромжтой. ХС-г дийлэнхдээ тухайн орны ЗГ, Төв банк, ипотекийн корпорац зэрэг байгууллагууд байгуулдаг туршлагатай байна. ХС-г Сингапур, БНХАУ, Мексик, Бразил, Филлипин, Нигер зэрэг улсууд амжилттай хэрэгжүүлсэн. Нигер Улсын хувьд хуримтлалыг заавал албан журмаар хийлгэдэггүй, цалингүй иргэд ч сайн дураараа оролцох боломжтой байдаг байна. Гэхдээ ХС-ын сул тал нь байгуулахад харьцангуй төвөгтэй, төрийн оролцоо их байдаг тул үр ашиггүй байдал, авилгал, хээл хахууль зэрэг асуудал үүсгэх талтай.

Манай улсад энэ төрлийн сангийн асуудлыг Нийгмийн даатгалын багц хуулийн төслөөр тусгаж оруулсан байдаг. Өнгөрсөн долоо хоногт цахим орчинд яригдсан цалингийн хоёр хувийг хадгалах явдал юм.

Сингапур улсаар жишээ авахад, тус улсын орон сууцны зээлийг Орон сууц, хөгжлийн газар (ОСХГ) болон Хөдөлмөрийн яамнаас удирддаг хуримтлалын сангаас олгодог. Тус сан нь хөдөлмөр эрхлэгчдийн цалингийн 30 хувийг 2.5 хувийн хүүтэйгээр хуримтлуулж, эх үүсвэр татдаг ажээ. Зээл авах сонирхолтой иргэд тухайн санд байршуулсан өөрийн нэрийн хадгаламжаа орон сууцны зээлийн урьдчилгаа болон зээлийн төлбөр төлөх зэргээр ашиглах боломжтой юм байна.

Түүнчлэн, орлогын түвшин багатай иргэд орон сууцны үнийн 90 хүртэлх хувийн зээлийг зах зээлээс бага хүү (2.6%)- тэй, урьдчилгаа төлбөр төлөх шаардлагагүйгээр авах боломжтой байдаг. Харин орон сууцны зээл авах шаардлага хангаагүй, эсвэл хувийн орон сууц худалдан авах сонирхолтой өрхүүд банкнаас 5-10 хувийн урьдчилгаа төлбөртэй, зах зээлийн хүү (5.3%)-ээр зээл авах сонголттой байдаг талаар Монголбанкны судалгааны ажилд дурджээ.

-Манай улсад ипотекийн зээлийн хөтөлбөр 10 жилийн хугацаанд ямар үр дүн өгөв-

Тус зээлийн хөтөлбөр 10 жилийн хугацаанд багагүй үр нөлөөг эдийн засагт үзүүлсэн.

2017 оноос хойш зээлийн эргэн төлөлтөөр дараагийн шинэ зээл гардаг тогтолцоо нь бүрэн ажиллаж эхэлсэн бөгөөд сард дунджаар 40 орчим тэрбум төгрөгийн эргэн төлөлт нь зээл болж олгогдож байна.

Улсын хэмжээнд барилга угсралт, их засварын ажил 2013 оноос өмнө 452 тэрбум төгрөг байсан бол 2022 онд 6.3 их наяд төгрөгт хүржээ. Түүнчлэн 2013 оноос өмнө жилд дунджаар 6000 айлын орон сууц ашиглалтад ордог байсан бол хөтөлбөр эхэлснээс хойш жилд дунджаар 18,700 айлын орон сууц, нийт 187,000 өрхийн орон сууц ашиглалтад орсон байна.