Орон сууцны үнийн хөөс хагарсан уу

Дэлхийн эдийн засаг саарч буй гол нөлөө нь Европод инфялцын өсөлт, түүний улмаас нэмэгдсэн бодлогын хүү байсан бол БНХАУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын уналт байв. Тийм ч учраас дэлхий дахинаа эдийн засгийн өсөлт буурсан үзүүлэлттэй байгаа.

Нэг сарын өмнө юанийн ханш 16 жилийн доод түвшинд хүрч, хөрөнгийн зах зээл нэгдүгээр сараас хойш 20 гаруй хувиар унасан. Дөрөвдүгээр сараас хойш Хятадын эдийн засаг хямарч, эрч хүч нь суларсан. Дээр дурдсанчлан шалтгаан нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын алдагдал байв. Бээжингийн зүгээс уг зах зээлийг сэргээхээр хэд хэдэн арга авсан ч тусыг эс олсон. Тиймээс ч өнөөдрийг хүртэл таван сарын хугацаанд тус улсын эдийн засагт төдийлөн өсөлт илэрсэнгүй.

"Capital Economics"-ийн Хятадын эдийн засгийн хэлтсийн дарга Жулиан Эванс-Причард “Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын цаашдын алдагдал санхүүгийн тогтворгүй байдал руу орох эрсдэлтэй. Засгийн газрын бонд болон банкны хадгаламжийн хамгаалалт руу дотоодын хөрөнгө урссаар байгаа тул илүү олон банк бус санхүүгийн байгууллагууд хөрвөх чадварын асуудалтай тулгарч болзошгүй” гэж хэлж байв. Одоо тухайн улсад санхүүжилт багассан. Хөрөнгө оруулагчид ч эрсдэлтэй нөхцөл байдалтай байна.

Товчоор бол тус улстай ижлээр манай улсад ч үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт томоохон үйл явдал боллоо. Реалторууд ар араасаа үл хөдлөхийн борлуулалт буурсан үзүүлэлттэй байгаа гэдгийг цахим орчиндоо дурдаж эхлэв.

-Орон сууцны борлуулалт буурсан гэх. Шалтгаан нь юу вэ-

Хятад “Ковид-19”-ийн анхны тохиолдлуудыг нууж эхэлсэн 2019 оноос барилгын материалын үнэ өсөж эхэлсэн. Гэсэн хэдий ч цар тахалтай нүүр тулсан хоёр жилийн хугацаанд орон сууцны м.кв-ын үнэ өмнөх жилүүдтэй харьцуулахад огцом өсөж, тэр хэрээр борлуулалт ч нэмэгдсэн байдаг.

Харин одоо зах зээл дэх орон сууцнуцдын борлуулалт багассан асуудал үүслээ хэмээн дундын зуучлагчид мэдээлж эхлэв.

Тэгвэл эдийн засагчдын зүгээс орон сууцны борлуулалт буурч буйд дараах шалтгаанууд байгаа хэмээн үзлээ. Үүнд,

• Манай улсын эийн засгийн эргэлт бага учир худалдан авах чадвар ханасан байх магадлалтай. Товчоор бол эрэлтээ давсан нийлүүлэлт үүссэн бол одоогийн борлуулалт буурах нь эдийн засгийн мөчлөг юм.
• Иргэдийн цалин орон сууц худалдан авах чадамжгүй байна. Түүнчлэн банкны зээлийн хүү өндөр, хийгээд үнийн өсөлтийн нөлөө бий.
• Дундаж давхарга байхгүй болсон. Учир нь үнийн өсөлт, банкны зээлэнд орлого нь идэгдсэн.
• Орон сууцны эрэлт буураагүй ч хэрэгцээнд тохирсон үнэ, байршил, санхүүжилт байхгүй.
• Ипотекийн зээл гаргалт багасаж, хүртээмжгүй байдал үүссэн. Дээд үнэ нь 150 сая төгрөг болсон ч 80 м.кв-аас хэтрэхгүй байгаа нь эрэлтийг хумьсан.
• Барилгын үнэ ханш ам.доллароос хамааралтай. Санхүүжилтээ урт хугацааны зээлээр авдаг бол эргэн төлөлт дунджаар 100-200 сая болно. Зээлийн хүүнд сард нэг ширхэг байр, 24 сарын дараа 20-24 орон сууцны байрыг барилгын компаниуд алддаг. Товчоор бол ам.долларын төгрөгтэй харьцах ханш чангарч байна.
• Авлигаас олсон мөнгөө орон сууц руу хийж оруулж, мөнгө угаадаг байсан. Одоо энэ явдал багассан нь нөлөөлөх боломжтой.
• Орон сууцны дундын зуучлагчдын 3-5 хувийн шиимтгэл шууд үнэ өсгөж байна.
• Банкны өөрийн эх үүсвэртэй зээлийн шалгуур хэт өндөр болсон. Тиймээс иргэдийн орлого үнийн өсөлтийн улмаас багасаж, зээлийн шалгуур хангахгүй байна.

-Үнийн хөөс хагарсан учраас хөрсөн дээрээ буух уу-

Орон сууцны үнийн хөөс хагарч байна гэж олон нийт ярьсаар. Тэгвэл орон сууцны үнэ хийгээд, эдийн засаг ч хэвийн болох уу. Зах зээлд ямар нөлөө илрэх вэ. Хариулт нь зах зээл хэвийн болохгүй.

Учир нь барилгын компани бүр зээлтэй байдаг. Тэд зээлээ төлж чадахаа болино. Энэ нь санхүүгийн системд асуудал дагуулна. Барилгын компани бүр хамтрагч хийгээд туслан гүйцэтгэгч компаниудтай. Тэгэхээр тэд бүгд мөнгөө авч чадахгүйд хүрч, зээлийн гинжин хэлхээ үүсэх юм. Тиймээс яаж ийгээд алдагдлаа нөхөхийн тулд ашиггүйгээр орон сууцаа худалдаалах магадлалтай гэсэн үг.

Хятадын жишээнээс харахад л эдийн засгийн өсөлтийг зогсонги байдалд оруулахуйц нөхцөл байдал манайд ч үүсэх эрсдэл бий.

-Орон сууцны нэг м.кв-ын үнэ одоо ямар ханштай байна вэ-

Улаанбаатар хотод орон сууцны үнэ өмнөх оны мөн үеэс 7.1, өмнөх сараас 1.3 хувиар өссөн байна. Орон сууцны м.кв-ын дундаж үнэ 2023 оны наймдугаар сарын байдлаар шинэ нь 3.72, хуучин нь 3.38 сая төгрөгийн ханштай байна.

Шинэ орон сууцны наймдугаар сарын байдлаарх үнэ ханшийг доорх графикт харуулав.

Шинэ орон сууцны үнэ ханш Хан-Уул дүүрэгт хамгийн өндөр буюу нэг м.кв нь 4.01 сая төгрөгтэй тэнцэж байна. Харин хамгийн хямд нь Сонгинохайрхан дүүрэгт 2.79 сая төгрөгөөс эхэлж байгаа юм.

Тэгвэл хуучин орон сууцны үнэ ханшийг доорх графикт харуулъя.

Хуучин орон сууцны нэг м.кв-ын үнээс 100 мянган төгрөгөөр илүү байгаа бөгөөд Чингэлтэй дүүрэгт хамгийн өндөр ханштай байна. Харин Сонгинохайрхан дүүрэгт хуучин орон сууцны үнэ хамгийн хямд байгаа юм.

-Орон сууцны үнэ энэ оны эхэнд ямар ханштай байв-

Энэ он гарсан ч орон сууцны м.кв-ын үнэ ханш буугаагүй. Товчоор бол их бага хэмжээгээр байнгын өсөлттэй байсан билээ.

Одоогийн орон сууцны үнийг энэ оны эхэн үетэй харьцуулахад шинэ орон сууцны дээд үнэ 9.5-16.8 хувиар буюу 400-460 мянган төгрөгөөр өсжээ. Харин хуучин орон сууцны дээд үнэ 1.2 хувиар өссөн байна.

-Реалторууд эл үзэгдэлд ямар байр суурьтай байна вэ-

Орон сууцны реалтор А /Нэрээ гаргахаас татгалзсан бөгөөд Ремаксын албан ёсны гэрчилгээтэй компанитай/ дараах мэдээллийг өгсөн юм.

Тэрбээр “Цахим орчинд орон сууцны борлуулалт буурсан талаарх мэдээлэл түгсэн. Ер нь борлуулалт буурсан. Гэхдээ 40 хувьд хүртлээ бол манай борлуулалт буураагүй байна. Цар тарлын үеэр худалдан авах чадвар сайн байсан. Магадгүй гадаадаас ирсэн хүмүүст байрлах газар хэрэг болсон учраас м.кв-ын үнэ өссөн ч борлуулалт өндөр байсан байх магадлалтай. Одоо тэд дотооддоо амьдрахгүй тул орон сууцаа түрээслүүлэх эсвэл зарах сонирхолтой. Нөгөө талаасаа сая тохиолдсон үерийн улмаас орон сууцны байршлыг иргэд нягталж эхэлсэн. Хотын төвд орон сууц худалдан авах сонирхолтой ч байгалийн гамшигт хохирол учрахгүй байх талаас нь лавлах тохиолдлууд нэмэгдсэн. Гэсэн ч одоогоор зах зээлийн нарийн судалгаа алга. Бидний хувьд ийм таамаглалтай байгаа” гэсэн юм.

Харин орон сууцны борлуулалтын нэр бүхий компанийн захирал Б /борлуулалт болон орон сууцтай холөоотой мэдээлэл өгч буй тул нэр компаниа дурдахаас татгалзав/ борлуулалт буурсан гэдгийг хүлээн зөвшөөрөв.

Тэрбээр “Энэ жилийн хувьд өнгөрсөн жилтэй харьцуулахад байрны үнэ буурсан үзүүлэлттэй байгаа. Цар тахлын үед ложистик болон барилгыгн материалын үнээс хамаарч тухайн үед баригдсан орон сууцнууд хөөсрөлттэй гэхээс илүүтэйгээр материалын үнийг дагаж ханш нь өссөн. Харин одоо ашиг олохгүй юм гэхэд зардлаа нөхөх зорилготойгоор бага багаар байрны үнийг буулгаж байгаа.

Энэ зах зээлд барйны эрэлт бага ч гэсэн зургаан хувийн ипотекийн зээл зогссон, байрын үнэ өссөн, орлого нэмэгдээгүй, зэрэг шалтгаанаар эрэлт багатай байна. Иргэд худалдан авч чадахгүй байна. Нөгөө талдаа байр худалдаж авч байгаа нь өөрт байгаа эд хөрөнгөөрөө бартердах замаар бүтэн бэлэн бус төлөлт байдлаар тооцоогоо хийж байна” гэв.

Үргэлжлүүлэн тэрбээр “1-2 өрөө 100 сая доторх байр хамгийн эрэлттэй байгаа. Ихэвчлэн хуучин байрнуу юм. Мөн байр худалдаж авахаас илүү түрээслүүлэх сонирхол их байна. Хүмүүсийн урсгал хөдөлгөөн гадагшаа чиглэж байгаа тул энд үлдэх орон сууцаа түрээслүүлэх хүмүүс их байгаа.

Манайд бүртгэлтэй байгаа түрээсийн байрны 60 хувь нь эзэн нь гадагшаа явж байгаа шалтгаантай байдаг. Бусад нь тусдаа гарсан, хүн амьдардаггүй, гэх мэт хөрөнгүүд. Хэдийгээр борлуулалт тодорхой хэмжээнд буурсан ч 40 хувь хүртэл буураагүй” хэмээлээ.

Энэ мэдээнд өгөх таны үнэлгээ

Хуваалцаарай Жиргээрэй