Ипотекийн зээлийг байршил болон нөхцөлөөс хамаарч зургаа, 8-10, 12-14 хувийн хүүтэй байхаар судалж байна

“Энэ намрын чуулганаар иргэдийн дунд хамгийн их хүлээлт, урт дараалал үүсгэсэн орон сууцны ипотекийн хөтөлбөрийг шинэчлэн, хүн бүрд хүртээмжтэй бодлого хэрэгжүүлэх нь туйлын чухал байна. Ингэж байж ипотекийн зээл тойрсон авлигыг арилгаж, иргэдийнхээ цөхрөлийг эцэс болгож чадна” хэмээн 2026 оны намрын ээлжит чуулганыг нээж хэлсэн үгэндээ УИХ-ын дарга С.Бямбацогт онцолсон. Учир нь Засгийн газраас Орон сууцжуулалтын тухай болон Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны тухай анхдагч хуулийн төслийг 2026 оны зургаадугаар сарын 12-нд УИХ-д өргөн мэдүүлснийг энэ намрын чуулганаар хэлэлцэн батлах юм. Арилжааны зарим банк ипотекийн зургаан хувийн зээлийн шинэ олголтоо УИХ-ын намрын энэхүү ээлжит чуулган хүртэл түр хойшлуулаад байсан учраас яаравчлах нь аргагүй.  

Ипотекийн зээлийн санхүүжилт хүлээж буй иргэдийн хүсэлт өдгөө 5.1 их наяд төгрөгт хүрч, давхардсан тоогоор 47 мянга орчим хүн дараалалд орсон бөгөөд санхүүжилтийн хүрэлцээ муу байгаагаас 4-5 жилийн хүлээлт үүссэн зэрэг нь зайлшгүй шинэ эх үүсвэр бий болгох шаардлагыг нэмэгдүүлээд буй. 

Ипотекийн  зургаан хувийн хүүтэй зээл цаашид энэ хэвээр үргэлжлэх амаргүй тул уг хөтөлбөрийг Засгийн газарт үе шаттайгаар шилжүүлж, орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог хөгжүүлэх олон улсын сайн туршлагын дагуу орон сууцны санхүүжилтийн банк байгуулах, тусгайлсан хуультай болох нь зүйтэй гэдэг асуудлыг Монголбанкныхан байнга хөндөж ирсэн. 

2013 оноос хойших хугацаанд Монголбанк, Засгийн газартай хамтарч Оронсууцны ипотекийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж ирсэн бөгөөд 11 их наяд төгрөгийн эх үүсвэрээр 140 гаруй мянган өрх орон сууцтай болсон байна. Мөн ипотекийн зээлийн хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны хэмжээ дөрвөн их наяд төгрөгийг давж,  хугацаа нь хоёр дахин уртасч, уг хөтөлбөр орон сууцны зах зээлийн хөгжилд түүхэн үүргээ гүйцэтгэсэн. 

Гэвч ипотекийн зээлд хамрагдсан 140 гаруй мянган айлаас 38.5 мянга нь буюу ердөө 37 хувь нь гэр хорооллоос орон сууцанд нүүж орсон өрх буюу зорилтот өрхүүд гэсэн үг. Бусад нь зорилтот бүлэгтээ хүрээгүй, зориулалтын бус ашиглалт их байгаа гэж үзэж болох нь. Үндсэндээ жилийн зургаан хувийн хүүтэй ипотекийн хөтөлбөр нь зах зээлийн тэнцвэрийг алдагдуулан гажуудуулж, инфляцын дарамтыг нэмэгдүүлэх зэрэг сөрөг үр дагавар бий болгохоос гадна эрэлтийг өрдөж, бодлогын зардлыг өсгөсөөр байгаа тул цаашид үргэлжлүүлэн хэрэгжүүлэх нь урт хугацааны оновчтой шийдэл биш гэж үздэг.   

Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны тухай хууль батлагдсанаар шинэ байгуулагдах банк нь орон сууцны санхүүжилтийн зах зээлийг бүхэлд нь дэмжих, зах зээлийн зарчимд тулгуурласан санхүүжилтийн системийг бий болгоход төр, хувийн хэвшлийн уялдааг хангах гүүр болж ажиллах гэнэ. Гэхдээ иргэдэд шууд зээл олгодог, иргэдээс хадгаламж татдаг шинэ банк байгуулна гэсэн үг биш. Харин үнэт цаас гаргах, хөрөнгө оруулалт татах замаар эх үүсвэр бүрдүүлж, түүнийгээ арилжааны банкуудад урт хугацаатай нийлүүлэх тусгай чиг үүрэгтэй ажиллах юм. Мөн улс төрийн нам, эвсэлд дэмжлэг үзүүлэх, банкнаас бусад этгээдэд зээл олгох, аль нэг банкинд давуу байдал бий болгох зэрэг үйл ажиллагааг хуулиар хоригложээ.

Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны тухай хуулийн дагуу банкуудад хуримтлагдсан хүсэлтийн дүнг ₮4 их наядаар тооцон, олон сар, жилээр хүлээгдэж буй ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг ирэх 2027 онд 1.8 их наяд төгрөгөөр нэмэгдүүлэхээр Засгийн газар 2027 оны улсын төсвийн төсөлд тусгаад байна. Ингэснээр нийт 16 мянган иргэн орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл, хамтын өмчлөл, түрээслээд өмчлөх хэлбэрээр орон сууцанд хамрагдах боломжтой болох юм.

Үүнээс 14180 иргэн ипотекийн зээл, 1700 гаруй иргэн түрээслээд өмчлөх хэлбэрээр орон сууцтай болно гэсэн үг. Түрээслээд өмчлөх боломжтой орон сууцнуудын хувьд “Сэлбэ 20 минут хот”, “Солонго 1, 2 хороолол”, “Ногооннуур 1008 айл”, “Ногоон орон сууц” төсөл багтаж байна. Засгийн газар шинээр татсан эх үүсвэрийн эхний таван жилийн свопын зардлын таван хувь болон зээл авсан иргэний эхний гурван жилийн зээлийн хүүгийн зургаан хувийг хариуцан төлнө. Үүнд 198 тэрбум төгрөг зарцуулна гэж 2027 оны төсвийн төсөлд тусгажээ. УИХ, Засгийн газрын бодлого ч, Төвбанкны бодлого ч тэр, орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банк байгуулж, эх үүсвэрийг нэмэгдүүлэхийг зорьж байгаа юм.

Сүүлийн яригдаж буй хувилбараар ипотекийн 6 хувийнхүүтэй зээлийг бүх хүнд нэгэн ижил байлгахын оронд байршил болон нөхцөлөөс нь хамаараад 8-14 хувийн шатлалтай болгох санал судлагдаж буй. Гэхдээ зургаан хувийн зээлд хамрагдахаар хүсэлтээ өгсөн иргэдийг шууд бүхэлд нь 14 хувийн хүүтэй зээл рүү шахна гэсэн үг хараахан биш гэдгийг Монголбанкны эх сурвалж онцолсон. Гол санаа нь зургаан хувийн хүүг зорилтот бүлэгт хадгалж, төлбөрийн чадвар сайтай, өндөр үнэтэй байр авдаг эсвэл төвийн бүсэд байр авах иргэдэд илүү өндөр хүү тогтоож, ингэснээр банкуудын өөрийн эх үүсвэрийг ипотекийн зах зээлд татах явдал юм.

Яагаад 8-14 хувийн хүү гэж? 

Нийгмийн зорилтот бүлэгт зургаан хувийн хүүтэй зээлээ үргэлжлүүлэн олгох, харин ердийн нөхцөл 8-10 хувь, өндөр үнэтэй болон төвийн бүсийн орон сууцыг 12-14 хувийн хүүтэй байх гэсэн зарчим руу шилжих хувилбар одоо яригдаж байна. Монголбанк өөрийн 2025 оны мэдээлэлд 2020 онд ипотекийн хүүг найман хувиас зургаан хувь болгосноос хойш 2025 оны 10 сарын байдлаар хөтөлбөрийн нийт үлдэгдэл 6.6 их наяд төгрөг болсон гэж мэдээлсэн.  Мөн арилжааны банкуудын өөрийн эх үүсвэрээр олгож буй ипотекийн зээлийн жигнэсэн дундаж хүү 16.8% орчим байгаа юм.

Л.Аргамжин

Өөрийн сэтгэгдлээ илэрхийл

Share Tweet