П.Сайнзориг: Нэг орон сууцыг олон хүнд зардаг, банкны барьцаанд тавиад гэрчилгээг нь гаргаж өгдөггүй асуудлыг хална

УИХ-ын гишүүн П.Сайнзоригтой "Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуульд нэмэлт оруулах тухай" хуулийн төсөл болон цаг үеийн асуудлаар ярилцлаа.

-Барилгын зөвшөөрөл, техникийн нөхцөл, газрын мэдээлэл, кадастрын код, захиалгын гэрээ хийгдсэн эсэх асуудлыг Улсын бүртгэл, барилгын асуудал эрхэлсэн байгууллагуудын дундын мэдээллийн сан дээр ил байршуулна. Иргэд гэрээ байгуулахдаа бодитоор шалгаж үзнэ. Мөн чанартай барилгын гүйцэтгэлтэй компаниудыг, барилгын салбарын нэр хүндийг хамгаалах нөхцөл бүрдэнэ-

-Барьж дуусаагүй барилгад улсын гэрчилгээ олгох тухай заалтыг Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуульд шигтгэх хуулийг төслийг санаачилж буй юм байна. Энэ заалтыг нэмж оруулах хэрэгцээ шаардлага юу байв?

-Нийгэмд тулгамдсан олон асуудлуудын нэг нь залилан. Залилан дундаа хүний анхдагч хэрэгцээ болох орон сууцтай болох, орон сууцны нөхцөлөө сайжруулах сэдлийг нь ашиглаж олон хүнийг их мөнгөн дүнгээр хохироодог асуудал газар авлаа. Энэ төрлийн залилах гэмт хэрэг орон сууцны гэрээ байгуулах, захиалга авах замаар үйлдэгдэж байна.

Тиймээс эл төрлийн гэмт хэргийг гаргахгүй байх, урьдчилан сэргийлэх ямар арга зам байгаа дээр тодорхой судалгаа хийж Улсын бүртгэлийн тухай хууль, Хаягжуулалтын тухай хууль, Эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн хууль, Иргэний хууль, Үл хөдлөх хөрөнгийн албан татварын хууль, Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуульд өөрчлөлт оруулах зайлшгүй шаардлага байна хэмээн үзэж уг хуулийн төслийг боловсруулаад явж байгаа.

-Орон гэр бол хүмүүсийн анхдагч хэрэгцээ. Гэтэл энэ хэрэгцээг нь далимдуулан залилах, ашиг хонжоо хайх, хохироох байдал дэлгэрлээ. Үүнийг уг нэмэлт өөрчлөлтөөр засах тухай дээр товч дурдлаа. Яг ямар зохицуулалт хийх юм бэ?

-Барилга байгууламжийг барихдаа Улсын комисст хүлээлгэж өгөөгүй атал иргэдээс захиалга авдаг. Энэ нь тухайн бизнесээ эрчимтэй явуулахын тулд түрүүлж захиалга авч хөрөнгө төвлөрүүлж байгаа ч нөгөө талд эрсдэл бий болж байна. Жишээ дурдахад, нэг орон сууцыг таван этгээдэд зэрэг зарж, залилсан хэрэг гарсан. Таван иргэн маргаан үүсгээд очиход шүүхдээд аваарай гээд орхидог муу бизнесийн соёлтой компаниуд байна. Хууль, шүүхийн байгууллагаар нэхэмжлэлээ үүсгээд явахад хамгийн багадаа 2-3 жилийн хугацаа ордог. Гэтэл өнөөдөр урьдчилгаанд төлсөн 100 сая төгрөг гурван жилийн дараагийнхдаа жинлэх аргагүй. Өдрөөс өдөрт мөнгөний ханш хэлбэлзэж байна шүү дээ. Үүнтэй адил олон хэргүүд орон сууцтай холбоотойгоор үйлдэгддэг. Тиймээс сэргийлэх хуулийн заалт тусгахаар л төлөвлөсөн. Ингэхдээ,

• Барилгын төсөл эхлэхэд урьдчилсан хаяг олгодог болъё
• Улсын бүртгэлээс дуусаагүй барилгын гэрчилгээг авч байж ажлаа эхэлдэг болгоё.

Барилга байгууламжийг барих төлөвлөлтөд орсон уу, ус дулаанаар хангагдах уу, зураг, техникийн дагуу баригдах уу гэдэгт эрх бүхий байгууллага хянаж, хаяг, зөвшөөрлийг эхэнд өгөх нь зөв. Одоогийн хэрэгжилтээр хаягийг ашиглалтад орсны дараа олгож байна. Анх захиалгын гэрээг хийхдээ /А, B, C/ блок гээд бүртгэдэг ч дараа нь C блок нь аль байр болох нь тодорхойгүй нөхцөл үүсчихдэг. Энэ төрлийн маргаан шүүх дээр их бий.

Дахин нэг жишээ дурдахад, 48 айлтай нэг орцтой орон сууц 20-д нь иргэдээс захиалга авчихсан атал нийт талбайгаар нь буюу 48 айлын орон сууцыг бүхэлд нь банкны барьцаанд тавьчихдаг. Гэтэл байр авахаар мөнгөө өгчихсөн 20 айлд байрыг нь банкны барьцаанд тавьсан эсэхийг мэдэх боломж байдаггүй.

Цаашилбал, банкны барьцаанд байгаа байраа иргэн нэр дээрээ шилжүүлэх, худалдан борлуулах, бусдад бэлгэлэх, түрээслэх ч боломжгүй. Магадгүй хариуцлагагүй тэр компани дампуурч, өрөө төлж чадахгүйд хүрвэл тухайн барилгыг банк хурааж авах эрсдэл үүснэ.

-Зарим тохиолдолд барилга ашиглалтад ороогүй ч гэрчилгээг гаргуулж болдог шүү дээ. Таны хуулийн гол зорилго юу вэ?

Өнөөдрийн практик бол, дуусаагүй барилгыг улсын бүртгэлд бүртгүүлээд үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гаргуулж болж байгаа. Гэхдээ энэ нь сайн дурын шинжтэй.

Миний хуулийн гол зорилго бол бүх үл хөдлөх хөрөнгө бус зөвхөн нийтийн зориулалттай орон сууц барих гэж байгаа бол заавал Улсын бүртгэлд бүртгүүл. Улсын бүртгэлээс тухайн барилгад "Ү" гэрчилгээг бус "Д" гэрчилгээ буюу дуусаагүй барилгын гэрчилгээг олгоно. Үүнд хэчнээн захиалга өгсөн, банк бус санхүүгийн байгууллагад барьцаалсан эсэх мэдээллүүдийг барилгыг гүйцэтгэж байгаа компани илгээх юм. Энэ бүртгэлийг харж, цаашид давхардуулан гэрээ байгуулахыг урьдчилан сэргийлэх боломжийг иргэдэд олгох зорилготой.

Нэг үгээр хэлбэл, барилгын зөвшөөрөл, техникийн нөхцөл, газрын мэдээлэл, кадастрын код, захиалгын гэрээ хийгдсэн эсэх асуудлыг Улсын бүртгэл, барилгын асуудал эрхэлсэн байгууллагуудын дундын мэдээллийн сан дээр ил байршуулна. Иргэд гэрээ байгуулахдаа бодитоор шалгаж үзнэ. Мөн чанартай барилгын гүйцэтгэлтэй компаниудыг, барилгын салбарын нэр хүндийг хамгаалах нөхцөл бүрдэнэ.

-Хуульд нэмэлт өөрчлөлт оруулах төслийг санаачлахын өмнө олон судалгаа хийсэн байх. Яг одоогийн байдлаар Улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй ч иргэдээс урьдчилгаа болон бүрэн төлбөрийг авсан хэчнээн барилга байна вэ?

-2025 оны сүүлийн мэдээллээр 12.3 мянга орчим дуусаагүй барилга Улсын бүртгэлд бүртгэлтэйгээс 2.3 мянга нь орон сууц. Үүний дийлэнхийг нь ашиглалтад бүрэн орж, гэрчилгээгээ аваагүй барилгууд эзэлж байна.

-Байрны үнэ өндөр байгаа нь авлигатай холбоотой-

-Нэгэнт нийтийн орон сууцны худалдах, худалдан авах асуудлыг хөндөж ярьж байгаа учир үнийн талаар асууя гэж бодлоо. Орон сууцны үнийн талаар хэр мэдээлэлтэй байгаа юу. Дөрөвдүгээр сарын дүн мэдээллээр Сүхбаатарын талбай, 220 мянгат орчимд шинэ орон сууцны нэг мкв-ийн үнэ хамгийн өндөр буюу 11.7 сая төгрөгт хүрсэн байна. Энэ өсөлт бол өнгөрсөн оны мөн үетэй харьцуулахад 10 хувиар өссөн агуулга. Бид энэ нисэж яваа үнийг буулгах, эсхүл хэвээр барьж чадах уу. Гарц гаргалгааны тухайд?

-Нэгт. Эрэлт, нийлүүлэлтээр зохицуулахаас өөр аргагүй.

Хэд хэдэн орон сууцтай этгээд дахин ипотекийн зээлд хамрагдсан тухай мэдээлэл бий. Ингэж орон сууцууд цөөн хэдэн хүнд төвлөрөөд байвал ипотекийн зээл олгох анхны санаачилга гажуудаж байгаагийн илрэл. Тиймээс танил талтай, мэдээлэлд ойр гэх давуу чанараараа зээлд хамрагдахыг хаах хэрэгтэй.

Хоёрт. Орон сууцны үнэ өсөж, өнөөгийн түвшинд ирсэн нь инфляцтай холбоотой. Барилгын материалын үнэ өсөж байна, тээвэр логистик, ажиллах хүч өндөр өртөгтэй байгаа нь нөлөөлж байгаа. Бид анхаарах ёстой.

Бид барилга барихад шаардлагатай бүх түүхий эдээ үйлдвэрлэдэггүй, гаднаас худалдан авдаг. Гэтэл барилгын материалын өртгийн 20 хувь нь тээвэрлэлтийн зардал байдаг. Тиймээс бид хурдан төмөр замын бүтээн байгуулалтаа холбож байж тээврийн зардлаа бууруулна. Мөн үнэд нөлөөлж байгаа том хүчин зүйл нь ажиллах хүчний зардал.

Үүнээс гадна дэд бүтцийн хомсдол, хоцрогдлыг дагасан авлигал. Барилга барих газраа тодорхой хэмжээний үнэтэй авдаг, үүнийгээ дэд бүтцэд холбуулах уралдаан явж байж болзошгүй. Энэ бүх зардлыг шингээсэн үнэ хэрэглэгчийн халааснаас гардаг. Иймд Нийслэл дээр дэд бүтцийн бүтээн байгуулалтыг хийх нь зөв. Эрчим хүч, дулаан, бохирын шугам, төлөвлөлтийг нь зөв хийгээд өгвөл барилгын үнэ өртөг буурах бололцоо бүрдэнэ.

-Утаа, түгжрэл, төвлөрөл зэргийг сааруулж, 20 минутад эрүүл мэнд, боловсрол, нийгмийн үйлчилгээг авах төлөвлөгөөтэй "Сэлбэ 20 минутын хот" төслийг Нийслэлээс бонд босгож хэрэгжүүлж байгаа. Төсвийн тааз тулсан шалтгаанаар "Гадаад зээллэгийг үр ашигтай хэрэгжүүлэх тухай" хуулийн төсөл боловсруулж нэн шаардлагатай гурван төслийг багтаасан ч Засгийн газраас "Сэлбэ 20 минутын хот" төслийг хуулиас гаргачихлаа. Ингэснээр төсөв нь байгаа хэдий ч бүтээн байгуулалтдаа ашиглаж чадахгүй, ирэх жилийг хүлээх болох нь. Үүнд ямар байр суурьтай байна вэ?

-Газрын тос боловсруулах үйлдвэр барих, Эрдэнэбүрэнгийн усан цахилгаан станц барих төслүүд авсан зээлээ үр ашигтай, бүрэн ашиглавал тэр орон зайд бусад төслүүдийг бага ч гэсэн хөдөлгөх бололцоо гарна. Яг үнэнийг хэлэхэд бидэнд мөнгө нь байдаг. Гэтэл гадаадын зээл тусламж, бондыг орлого бус зарлага талдаа биччихдэг нь тушаа болдог. Энэ төслүүд хурдан ашиглалтад орох юм бол гадагш урсаж байгаа валют Монголд үлдэнэ. Урсаж болзошгүй валютын оронд бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэнэ, ажлын байр бий болно.

"Сэлбэ 20 минутын хот" төслийг 32 хувийн гүйцэтгэлтэй яваа гэж сонссон. Энэ ондоо ажлаа эрчимтэйгээр үргэлжлүүлбэл 60 хувьд хүрнэ, 2027 онд бүрэн ашиглалтад орж эхлэх юм билээ. Энэ төсөл бол гадаадын бонд босгож, 10 мянган айлыг орон сууцжуулах, боловсрол, эрүүл мэнд зэрэг нийгмийн үйлчилгээг 20 минутад авч болох концевцоор л хэрэгжихээр төлөвлөгдсөн. Сонгож хэрэгжүүлсэн бүс нь Улаанбаатарын хамгийн их утаа, хөрсний бохирдолтой хэсэг. Эхний шатыг Төр санаачилж эхлүүлсэн. Харин дараагийн шатанд хувийн секторууд газар чөлөөлөлтөө өөрсдөө хийж, яг энэ төсөл шиг дэд бүтцээр цогцолбор бариасай, жишиг болоосой.

-"Туулын хурдны зам", "Сэлбэ 20 минутын хот" төсөл удаашрахад улстөржилт нөлөөлсөн. Олон нийтийн дунд буй эргэлзээтэй мэдээллүүд дээр аудит, хууль хяналтынхан ажиллаад, дүгнэлтээ гаргаж нэг талд нь шийдээд явуулах хэрэгтэй-

-"Туулын хурдны зам" төслийг Засгийн газрын тогтоолоор түр зогсоосон. Сая "Сэлбэ 20 минутын хот" төслийг хуулийн гадна гаргасан нь энгийн давхцал биш, Нийслэлийн төслийг удаашруулах улс төрийн тоглолт гэж олон нийтийн зүгээс шүүмжилж байна. Энэ шүүмжтэй санал нийлэх үү, эсхүл...?

-Нийслэлийн төсөл бус Монгол Улсын төсөл. Гэтэл улстөржүүлээд Нийслэлийн мега төсөл гэж яриад буй. Яг үнэндээ энэ төслүүд бол МАН-ын мөрийн хөтөлбөр, АН, МАН-ын Засгийн газрын 2024-2028 оны үйл ажиллагааны хамтарсан хөтөлбөрийг УИХ-д батлуулахад орсон, Хөгжлийн таван жилийн төлөвлөгөөнд орсон төслүүд. Мөнгө босгож ир гэдэг зөвшөөрлийг УИХ олгосон төсөл шүү дээ.

Олон нийтийн дунд эргэлзээтэй зүйл олон бий. Үүнд улстөржилт нөлөөлсөн. Аудит, хууль хяналтынхан ажиллаад, дүгнэлтээ гаргаж нэг талд нь шийдээд явуулах хэрэгтэй. Энэ хүртэл тус төслүүдийг түр зогсоосон гэж ойлгож байгаа. Төслүүд өөр хоорондоо уялдаатай. Орон сууцны төсөл амжилттай хэрэгжиж, иргэд тав тухтай амьдрахын тулд эрчим хүч, дулаан, тээвэр логистик хамт шийдэгдсэн байх ёстой. Метротой болох ёстой, хурдны замтай болох хэрэгтэй. Хэрэв эл асуудлууд шийдэгдвэл заавал үнэтэй байр хотын төвд авахын оронд чимээ шуугиан багатай, төвлөрлөөс зайдуу л сонголтыг иргэд хийнэ. Ингэж байж л хотын төвийн төвлөрөл, утаа, түгжрэл саарна.

Төслүүдээ бүрэн зогсооё гэвэл МАН-ын мөрийн хөтөлбөрөөсөө хасах асуудал хөндөгдөнө.

-Монгол Улсын жилийн дөрвөн улиралтай, эрс тэс уур амьсгалтай. Бүтээн байгуулалт хийх маш цөөхөн сартай. Гэтэл яг бүтээн байгуулалт ид өрнөх хугацаанд нь төслийг сааруулж байгаа нь бүтэн нэг жил хойшлуулсантай ялгаагүй. Энд гадаадаас зээлсэн мөнгөний хүү өдөр өдрөөр тоологдож, төрд итгэж тендерт оролцож, гэрээ байгуулсан компаниудын итгэл сулрах эрсдэл бий болно. Эндээс алдагдсан боломжийн өртгийг хэн төлөх вэ гэдэг асуулт ургана?

-Маш их хэмжээний түгжрэлийн өртгийг бид хэмжихээ ч болилоо. Хий хоосон түгжрэлд түлшээ шатаана, стрессээ барна, гэр бүлдээ зарцуулах чанартай цагаа үрж байна. Үнэнийг хэлэхэд, өглөө уралдаж гараад хүүхдүүдээ сургуульд нь хүргэж, орой хэн нэгэн нь түрүүлж хүүхдээ авч, орой 21.00 цагт л уулзаж байна шүү дээ. Энэ байдал удаан үргэлжилж гэр бүлийн нягтрал сулрах, хүүхдүүд эцэг эхтэйгээ цаг өнгөрүүлэхгүй байгаагаас ан цав үүсдэг. Наанадаж, хүүхдүүд сургууль дээрээ үе тэнгийн дээрэлхэлтэд өртөж байгаа нь, улсаараа ходоод гэдэсний асуудалтай байгаа хотын дэд бүтцийн хомсдол, хоцрогдлын алдагдсан боломжтой л холбоотой.

Монголчууд гэхээрээ л уурлаж, уцаарласан, бөөн асуудал нуруундаа үүрч, нүүрээ үрчийлгэсэн хүмүүс болчхоод байна.

-Цаг гарган нээлттэй ярилцсанд баярлалаа.

Видео:

Өөрийн сэтгэгдлээ илэрхийл

Share Tweet