Ипотекийн гажуудал: Шимтгэл, МИК биш Н.Золжаргалын үед эхэлсэн буруу тогтолцоо

2013 оноос хойш олгож ирсэн ипотекийн зээл, 2016 оноос хойш тогтсон МИК-ийн санхүүжилтийн системийг 2022 онд Шадар сайд буруутгалаа. Энэ өөрөө өнцөг байв. Өөрөөр хэлбэл, гажуудал өнөөдөр гэнэт гараад ирээ юу гэсэн асуулт тавигдана.

Энэ нүдээр харахаар уншигчдын мэдэж буйчлан, Засгийн газрын Худалдаа хөгжлийн банкны ТУЗ-ийн дарга Д.Эрдэнэбилэг рүү чиглэсэн зорилтот үйлдлүүдийнх нь нэг байв.

МИК ажилласнаар 90 мянга гаруй өрх орон сууцтай болсон. Гэхдээ Монголд ипотекийн зээлийн буруу систем тогтсон. Сайн нь ч, саар нь ч бий.

Тэгвэл, хэрвээ ипотекийн зээлийг шүүмжлэх, засах гэж байгаа бол ямар өнцгөөс хандвал зөв байсан бэ. Энэ асуултын хүрээнд уг нийтлэлийг бичиж байна.

Нэг. Шимтгэл тойрсон асуудал өөрөө утгагүй

Юун түрүүнд, Шадар сайд С.Амарсайхан МИК-ийг иргэдээс шимтгэл авч, ипотекийн зээлийн хүүнд нөлөөлдөг гэж мэдэгдсэн. Харин МИК нь иргэдээс авдаггүй, харин ИЗББ /Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд/ эзэмшигчдээс үйл ажиллагааны зардал нөхөх зорилгоор 0.5 хувийн шимтгэл авдаг гэж хариу тайлбар өгсөн.

Монголбанкнаас бол, “МИК сонгодог тогтолцоо. Ийм урт хугацаатай зээл эрсдэлтэй тул эрсдэлийн сан бий болгох хэрэгтэй болдог. Энэ хүрээнд шимтгэл авч, сан бүрдүүлдэг” гэж тайлбарлаад байгаа юм.

Харин дээрхийн аль нь ч бай, шимтгэл тойрсон асуудлаар МИК-ийг, ипотекийн зээлийн системийг шүүмжлэх нь утгагүй болж буй. Учир нь, МИК бол хувийн компани. Санхүүгийн зохицуулах хорооноос тусгай зөвшөөрлөө авсан. Иймд чөлөөт зах зээлийн нийгэмд бид ашиг орлого олохыг буруутгавал логик нь буруу болно. Аливаа үйлчилгээ явуулахдаа шимтгэл авах нь банк, санхүүгийн системд байдаг жишгүүдийн нэг.

Хамгийн гол нь, Шадар сайд С.Амарсайханы ярьсан шиг, ямарваа шимтгэл авахаа больчихлоо гэхэд иргэдэд ипотекийн зээл илүү хүртээмжтэй хүрэх үү. Дарамт буурах уу. Зээлийн тогтсон системд эерэгээр нөлөөлөх үү зэрэг үр дагаврын асуултуудыг тавьж үзэх хэрэгтэй юм.

Хоёр. 2016 оноос хэрэгжсэн буруу системийг шүүмжлээсэй

Дээр бичсэнчлэн, ипотекийн зээлд сайн ч, саар ч тал бий. Сайн нь олон мянган өрх орон сууцанд орж, барилгын салбар үсрэнгүй хөгжсөнд бий. Муу нь гадаадын орнуудад хөгжсөн сонгодог ипотекийн зээлийн тогтолцоог энд гажуудуулсан явдал. Урт хугацаандаа инфляц хөөрөгдөх гол шалтгаан ипотекийн зээлээс үүдсэн логик харагддаг.

Тэгвэл, сонгодог ипотекийн зээлийн тогтолцоо ямар байдаг вэ.

Олгосон зээлийн багцаар баталгаа гаргаж, бонд гаргана. Тэр бондыг олон нийтэд, банк санхүүгийн байгууллагад нээлттэй арилжаалдаг.

Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын хүү хадгаламжийн хүүтэй харьцуулахад өндөр байсан тул америкчууд энэ зах зээлийг ихээхэн хөгжүүлж чадсан. Өөрөөр хэлбэл, эх үүсвэр нь олон нийтээс, хөрөнгийн зах зээлээс эргээд босдог, эргэлддэг.

Харин манай системд, МИК нь ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд босгоод, түүнийгээ Монголбанканд худалддаг. Монголбанк анх зээлийн эх үүсвэрээ мөнгө хэвлэж гаргачхаад, буцаагаад бондыг нь худалдаж авдаг. Ингэхээр энэ мөнгөний урсгал нэг л тойрогт гацдаг.

Хамгийн гол нь, тойрог дотор барилгын салбар томоохон байр суурь эзэлж буй. Барилгын компаниуд энэ хүрээнд ашиг хүртэнэ, тэд урд хөршөөс бараа материал татна, ингэж төгрөгийн ханшийг унагана. Өөрөөр хэлбэл нэгэнт тогтсон буруу системийг, агуулгаар нь зөв болгохын төлөө шүүмжилбэл арай зүйл нийцэхээр байв.

Д.Ангар: Төрийн оролцоотой, зохиомол ипотекийн зээлийн системийг засах ёстой

Яг энэ хүрээд эдийн засагч Д.Ангартай товч ярилцлаа. Тэр 2017 онд ипотекийн зээлийн тогтолцоог шүүмжилж байв.

-МИК-ийн асуудлыг Шадар сайд С.Амарсайхан сөхөж тавьснаас хойш ипотекийн зээлийн систем өөрөө зөв үү гэдэг нь анхаарал татах боллоо?

-Энэ өөрөө маш буруу тогтолцоо. Уг нь ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтөөр баталгаажсан хөрөнгө оруулалтын хэрэгсэл буюу бонд бол санхүүгийн зах зээлийг өөрчилсөн зүйл л дээ. Ипотекийн хөрөнгө оруулалт гарч ирж байж л АНУ-ын санхүүгийн систем, Wall Street-ийг сэргэсэн гэж үздэг.

Монголын хувьд энэ ерөөс ипотек биш юм. Зүгээр л мөнгө хэвлэлт. Манай МИК бол ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг үнэт цаасжуулах биш, зээлийн багцыг шилжүүлж аваад, буцаагаад Монголбанканд л өгдөг газар. Уг нь ИЗББ-оо хөрөнгө оруулагчдад зарах ёстой. Манай улсад ИЗББ худалдаж авдаг хөрөнгө оруулагч байхгүй. Ганцхан Монголбанк л МИК-ийн гаргасан бондыг худалдаж авдаг. Принтерээ асааж, мөнгө хэвлээд л. Энэ бол Шадар сайд С.Амарсайхан хэлсэн хэлээгүй, МАН ямар байр суурь баримталснаас үл хамааран урт хугацаандаа унах систем байсан.

Одоо төр анхаарал хандуулж байгаа нь сайшаалтай. Гэхдээ ичиж, харамсаж л байна. Өнөөдөр мэдсэн юм шиг байгаад нь. Би бол компанийг буруутгамааргүй байна. “Сахал” Д.Эрдэнэбилэг гэдэг хүн ч бай, Д.Ангар гэдэг хүн ч бай ялгаагүй, ашгийн төлөө л явна. Тэгэхээр энэ схемийг гаргаж өгсөн тухайн үеийн төрийн албан тушаалтнуудыг ярих ёстой. “Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргаад бай, тэрийг чинь Монголбанк худалдаж авна” гэсэн загвар гаргаад өгвөл хувийн компани дуртай л хийнэ. Бид зах зээлийн эдийн засгийг сонгосон, ашиг олохыг буруу гэж үздэггүй орчинд амьдарч байгаа.

Ер нь бол сүүлийн үед бизнесмэнийг ашиг оллоо, төрийн өмчийг хямд үнээр хувьчилж авлаа гэж буруутгах хандлага ажиглагдаад байгаа юм. Тэр хувийн компани хямдхан хувьчилж авсан нь буруу биш. Хямдхан өгсөн төрийн албан хаагч л буруутай. Тэр хүн улсын өмчийг харж хамгаалах, зөв захиран зарцуулах үүрэг хүлээнэ шүү дээ.

-Таны хэлснээр, манайд хэрэгжиж буй ипотекийн зээлийн систем их хэмжээний мөнгө хэвлэж буй тул инфляцыг өдөөсөн хамгийн гол хүчин зүйл нь юм биш үү?

-АНУ-ын систем бол шинээр мөнгө хэвлэдэггүй онцлогтой. Манайх бол ипотекий зээлийн багцыг үнэт цаасжуулаад Монголбанканд худалддаг. Харин Монголбанканд өөрийн мөнгө гэж байхгүй, “цаас” хэвлэнэ. Энэ нь барилгын компаниудад ашиг болж очно. Тэд дахиад байшин барина. Үүний тулд бүх юмаа урдаас татна. Тэгэхээр төгрөгийн ханш унадаг, инфляц нэмэгддэг гол шалтгаан энэ л байсан.

-Шадар сайд мэдээлэл хийсний дараа олон нийтэд ипотекийн зээлийн хүү буурах боломжтой юм байна гэсэн ойлголт үүслээ?

-Төр нэгэнт энэ системийг санхүүжүүлж, мөнгө хэвлэж байгаа учраас хүү яаж ч буурч болно, өсөж болно. Угаас тогтолцоо нь гажуудалтай гэсэн үг. Тэгэхээр одоо төрийн оролцоотой, зохиомол, дүр эсгэсэн энэ ипотекийн зээлээ засах ёстой. Яг ипотекийг зээлийн багцаа үнэт цаасжуулаад, хөрөнгө оруулагчдад зардаг энэ схем рүү л орох ёстой. Тэр зах зээлийг бий болгох ёстой. Төр гэдэг ийм л үүрэг хүлээдэг. Тэгж байж зах зээл дээр гацчихсан байгаа мөнгөнүүдээ эргэлтэд оруулна. Урт хугацаандаа баталгаатай, ашигтай ажиллана.

СЭТГҮҮЛЧИЙН ТЭМДЭГЛЭЛ: Аливаа асуудлыг том дүр зургаар нь, нийтэд ашигтай, ирээдүйд баталгаатай өнцгөөс харах нь эрх баригчдын үүрэг. Ипотекийн зээлээр олон мянган өрх орон сууцтай болсон нь үнэн ч Монголбанкнаас хамааралгүй, хөрөнгийн зах зээл дээр ИЗББ-оо арилжаалдаг сонгодог тогтолцоог нь хөгжүүлэхийг эрмэлзвэл тэр зөв алхам гэж харагдана.

2016 онд Ипотекийн санхүүжилтийн журмыг Монголбанкны Ерөнхийлөгч Н.Золжаргалын тушаалаар баталсан. Улмаар ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтөөр баталгаажсан бондыг МИК гаргах буюу үнэт цаасжуулах, түүнийг нь Монголбанк давуу эрхтэй худалдан авах нөхцөл үүссэн байдаг.

Гажуудал гэвэл энэ л баймаар. Харин хувийн ААН болох МИК, түүний иргэдээс шимтгэл авдаг эсэх асуудлыг сөхөж тавих нь Засгийн газрыг муу дээр нь муухай л харагдуулна гэлтэй.

Энэ мэдээнд өгөх таны үнэлгээ

Хуваалцаарай Жиргээрэй